나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [4] 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 지1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경324 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOO

감정가: 416,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 지1층101호

토지 면적: 481.09㎡ (약 145.55평)

건물 면적: 127.43㎡ (약 38.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

용도: 연립주택 (1, 2호), 다세대주택 (3호) - 본건은 1동 지1층101호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층

외벽: 석재붙임, 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지 및 아트월, 타일 등 마감

바닥: 강마루, 타일 등 마감

창호: 새시이중창호

이용 상태: 연립주택으로 이용 중 (본건은 지1층)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중소규모 공장, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 위치하고 있으며, 버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 5월 18일 접수된 북삼농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 1월 31일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으나, 계약 관계에 따른 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이*언

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 1월 31일

배당신고일자: 2025년 9월 8일

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권 설정자이며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립/다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 27일 거래: 경북 칠곡군 오태동 747-6번지, 우원아트빌101동 (다세대, 2001년 건축), 전용면적 76.29㎡, 58,000,000원 (약 760,322원/㎡)

- 2026년 7월 9일 거래: 경북 구미시 오태동 791번지, 오태명당풀리비에1단지 (연립, 2015년 건축), 전용면적 56.80㎡, 88,000,000원 (약 1,549,347원/㎡)

- 2026년 7월 11일 거래: 경북 구미시 오태동 748-3번지, 미림8 (다세대, 1998년 건축), 전용면적 46.06㎡, 31,000,000원 (약 673,035원/㎡)

본건은 127.43㎡의 전용면적을 가진 지하 1층 물건으로, 건물 건축 연도는 2017년경으로 추정됩니다. 주변 시세 데이터를 고려할 때, 본건의 시장 가격은 전용면적당 약 70만원에서 100만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 89,000,000원 ~ 127,000,000원 범위로 예상됩니다. 다만, 본건은 지하층이라는 점과 상대적으로 넓은 면적을 감안해야 하며, 제공된 시세 자료는 주로 지상층의 소형 평형 거래로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 감정가 416,000,000원과 시장 시세 간에 큰 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

주변에 학교, 근린상가 등이 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상의 층 표기와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다.

- 공부상 1층 → 실제 2층

- 공부상 2층 → 실제 3층

- 공부상 3-4층 → 실제 4-5층

본건(지1층 101호)은 공부상 지1층으로 표기되어 있으나, 실제 이용 상태 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 지하층 물건: 통풍, 채광, 습기 문제 등이 발생할 수 있으며, 일반적으로 지상층보다 선호도가 낮습니다.

* 넓은 면적: 127.43㎡는 단일 세대로는 넓은 면적으로, 임대 또는 재판매 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 416,000,000원 대비 시장 시세 추정가가 현저히 낮아, 낙찰 후 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 준보전산지, 가축사육제한구역 등 토지이용계획: 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 오태동에 위치한 연립/다세대 주택으로, 비교적 신축(2017년경)에 해당하며 넓은 면적을 가지고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없습니다. 다만, 지하층이라는 점과 제공된 시장 시세 데이터 대비 감정가가 매우 높다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 공부상 층수와 실제 이용 층수 간의 차이도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 주변 비교 대상 건물들 대비 건축 연도가 최근에 속합니다.

* 넓은 면적: 대형 평형을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 부동산 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시장 시세 정보 및 본건의 특성(지하층, 넓은 면적, 비교적 신축)을 종합적으로 고려할 때, 현실적인 시장 가격은 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

본건의 면적과 주변 시세, 그리고 지하층임을 감안하여 추정하는 입찰가는 대략 90,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 다만, 최종 입찰가는 법원 매각 조건, 현장 답사 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.