나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [2] 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 2층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본 현황

사건번호: 김천지원 2025타경324 (2)

소재지: 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 2층302호

용도: 연립주택

감정평가액: 364,000,000원

토지면적: 475.32㎡ (약 143.78평)

건물면적: 122.36㎡ (약 37.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 입지조건

본 건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중·소규모 공장, 학교, 임야 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 간선도로와 가까우며 버스 승강장이 인근에 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다. 토지는 남동측으로 완경사를 이루는 부정형의 토지로서 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 단지 남동측으로는 약 6m 폭의 포장된 도로를 통해 출입이 가능합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 2층 302호로서, 연립주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지, 아트월, 타일 등 마감, 바닥은 강마루, 타일 등 마감이며 창호는 새시 이중창호입니다. 건물은 위생·급배수 설비, 태양광 설비, 승강기 설비, LPG 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2018년 5월 18일이며, 진종운 외 1명이 소유자로 등재되어 있습니다. 말소기준권리인 북삼농업협동조합의 근저당(2018년 5월 18일, 324,000,000원) 외에 김영운 근저당(2020년 10월 27일, 96,000,000원)이 존재합니다. 또한, 김영운(2025년 4월 17일) 및 북삼농업협동조합(2025년 6월 5일)의 임의경매 개시 결정 등기 및 구미세무서의 압류 등기가 순차적으로 등기되어 있으나, 이는 모두 매각으로 인해 소멸될 권리입니다. 등기부채권 총액은 420,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인 이 은 2024년 9월 5일 전입하였으며, 2025년 4월 3일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 30,000,000원이며 차임은 없습니다. 배당 신고일자는 2025년 5월 19일입니다. 임차인 이 에게는 대항력이 없습니다.

권리분석상 인수할 보증금은 0원입니다.

1.5. 상권 및 생활정보

본 건은 학교, 주거시설, 근린상가 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 오산초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.6. 공부와의 차이 및 제약사항

공부상에는 기호 1이 1층, 기호 2가 2층으로 표기되어 있으나, 실제 현황으로는 기호 1이 2층, 기호 2(본 건 2층 302호)는 3층에 위치하는 것으로 파악됩니다. 이는 실제 이용과 공부상의 내용이 상이하므로 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지에 해당됩니다.

임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 부분은 감정평가액(3억 6,400만원)과 제공된 최근 매매 정보(3천만원대~8천만원대) 간의 상당한 시세 차이입니다. 이는 감정평가액이 현재 시장가와 괴리가 있거나, 제공된 매매 정보가 본 건과 직접 비교하기 어려운 다른 유형 또는 면적의 주택일 가능성을 시사합니다. 따라서 철저한 시세 조사를 통해 본 건의 정확한 시장 가치를 판단해야 합니다. 또한, 공부상의 층수와 실제 현황 간의 차이는 향후 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 구미시 오태동에 위치한 연립주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 환경 또한 보통 수준입니다. 권리상 인수할 보증금이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 명도 및 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 감정평가액 대비 실제 시장가 수준을 나타내는 것으로 보이는 최근 매매 사례 가격이 현저히 낮아, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 공부상 층수와 실제 현황의 차이점은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 주변 학교 및 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

* 현재 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이를 활용할 여지가 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 56~76㎡)의 주택 거래가가 3천만원대에서 8천만원대까지 다양하게 나타나고 있습니다. 본 건의 전용면적(122.36㎡)은 이보다 크지만, 이러한 시세 동향을 고려할 때 감정가 3억 6,400만원과는 상당한 격차를 보입니다.

최고가 대비 시장 가격의 낮은 수준을 감안하여, 보수적인 접근과 함께 시장 조사에 기반한 합리적인 입찰가가 필요합니다. 최근 매매 사례의 최고가(8,800만원)에 본 건의 면적(122.36㎡)과 면적당 가격 비율(약 155만원/㎡)을 적용하여 환산하면 약 1억 9천만원 수준이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하여 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 본 가격은 일반적인 경매 투자 전략에 기반한 예상이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.