나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11708 [2] 경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 1층 119호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 "김천(구미)역" 북동측 인근에 위치하는 '더스퀘어 제 1층 제118호~제120호' 구분건물로서, 부근 일대는 경북혁신도시 내 중심상업지역으로 상업용 구분건물, 업무시설 및 상업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 철도역 및 지방도 등이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.

건물의 구조

1-가~3-다) 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 중 제1층 제118호~제120호로서, 외벽: 알미늄복합판넬, 화강석, 페어그라스 등 마감, 내벽: 내부인테리어 미시공상태, 바닥: 바닥인테리어 미시공상태, 콘크리트 등 마감, 창호: 샷시 단창입니다.

이용상태

1~가~3-다) 공히 "판매시설(상점)" 용도이나, 현재 공실상태입니다.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소방설비, 방송설비 등 되어 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "상업용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본 건물부지 서측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2016-03-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03) (중로1-혁신8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-03-17)(접합), 가축사육제한구역(2022-02- 24)(전부제한구역(전.축종)), 혁신도시개발예정지구(2016-03-17)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11708 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 1층 119호

용도: 판매시설

감정가: 560,000,000원

토지면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

토지지분: 35.6㎡ (약 10.77평)

건물면적: 61.50㎡ (약 18.60평)

건물지분: 61.5㎡ (약 18.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 접근성

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 '김천(구미)역' 북동측 인근에 위치하며, 경북혁신도시 중심상업지역 내에 자리하고 있습니다.

건물 주변으로 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장과 철도역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

본 건물 부지는 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 주변 상권 및 개발 현황

본건이 위치한 경북혁신도시는 중심상업지역으로 상업용 구분건물, 업무시설 등이 밀집한 지역입니다.

최근 보도에 따르면 김천혁신도시는 장기 공실이 심각한 상황으로, 집합상가 공실률이 42.1%에 달한다는 분석도 있습니다.

다만, 율곡동 메타스퀘어 일원이 김천시 제1호 골목형상점가로 지정되어 온누리상품권 가맹점 등록 등 다양한 지원 혜택을 받게 되어 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

또한, 김천시는 미래 모빌리티 튜닝산업 등 미래 산업 육성에 힘쓰고 있으며, 율곡동 국민체육센터 건립 등 정주 여건 개선 노력을 지속하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 상, 말소기준권리는 2019년 12월 18일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(1,560,000,000원)입니다.

이후 접수된 각종 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,945,000,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 상, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 경북혁신도시의 중심상업지역에 위치하며, 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 지역입니다.

혁신도시는 다수의 공공기관이 이전했으나, 초기 기대와 달리 콘텐츠 부족 및 정주 여건 미흡으로 인한 상가 공실 문제가 심각한 상황입니다.

최근 골목형상점가 지정 등 지역 경제 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

5.2. 상가 현황

본건의 건물은 현재 내부 인테리어 미시공 상태이며, 판매시설(상점) 용도로 있으나 공실 상태입니다.

따라서, 즉시 임대 또는 사용하기 위해서는 내부 인테리어 공사가 필요합니다.

5.3. 잠재적 가치

율곡동 메타스퀘어 일원의 골목형상점가 지정은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

정부의 국가균형발전 정책 및 김천시의 정주 여건 개선 노력, 미래 산업 육성 계획 등이 향후 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

다만, 현재 높은 상가 공실률은 잠재적 가치 실현에 부담으로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

김천(구미)역이 인근에 위치하며, 시내버스 승강장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로와 접해 있어 차량 접근성 또한 우수합니다.

6.2. 편의시설

중심상업지역에 위치하여 상업시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

김천혁신도시는 녹색미래과학관, 김천녹색미래과학관, 김천유아숲체험원 등 다양한 문화 및 여가 시설을 갖추고 있습니다.

국민체육센터 건립 등 주민 편의를 위한 시설 확충이 진행 중입니다.

6.3. 공공시설

한국도로공사, 한국전력기술 등 다수의 공공기관이 혁신도시에 입주해 있습니다.

다만, 일부 보도에서는 교육, 문화, 의료시설 부족이 주민들의 불편 사항으로 지적되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

총 등기부채권액이 감정가보다 훨씬 높아 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

채권자 정보는 에OOOOOOOOOOOOOOOO로 확인되며, 유동화 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

7.2. 물건 상태

건물의 내벽 및 바닥 인테리어가 미시공 상태로, 사용 또는 임대를 위해서는 추가적인 공사 비용이 발생합니다.

현재 공실 상태이므로, 임차인 확보를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

7.3. 시장 리스크

김천혁신도시의 높은 상가 공실률은 해당 물건의 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산 경기 변동 및 지역 상권 활성화 정도에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 이는 상업 시설에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

9. 종합 의견

9.1. 물건 개요

본건은 경상북도 김천시 율곡동 경북혁신도시 중심상업지역에 위치한 판매시설(상점)입니다.

건물은 인테리어 미시공 상태이며, 현재 공실입니다.

등기부상 채권 총액은 매우 높으나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

9.2. 기대 가치

김천혁신도시 개발 및 관련 인프라 확충 노력(골목형상점가 지정 등)이 진행되고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

미래 모빌리티 산업 육성 등 지역 경제 성장 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 현재 높은 공실률과 인테리어 미시공 상태는 단기적인 임대 수익 확보에 어려움이 될 수 있습니다.

10. 투자 포인트

10.1. 입지적 강점

김천(구미)역 인근에 위치한 역세권 상가이며, 혁신도시 중심상업지역 내 핵심 입지입니다.

주요 도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

10.2. 가격 경쟁력

현재 감정가 5억 6천만원 대비 높은 총 채권액이 존재하지만, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 예정입니다.

향후 입찰가를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보가 가능할 수 있습니다.

10.3. 미래 가치

경북혁신도시의 지속적인 발전과 인프라 확충, 미래 산업 육성 등의 잠재력을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

11.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 560,000,000원입니다.

상기 정보를 바탕으로, 낙찰 후 인테리어 공사 비용, 향후 예상 임대 수익률, 지역 상권 활성화 추이, 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

주의: 본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.