나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경57 [2] 서울특별시 중랑구 신내동 441-2 제2층 제203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 소재하며 "신내초등학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "망우역 "이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스래브지붕 4층 건물내 가) 제1층 제103호, 나) 제2층 제203호로서 (사용승인일: 1995.11.10) 외벽: 적벽돌쌓기 및 시멘트 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

가), 나) 공히 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3 146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트 , 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경57 (2)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 441-2 제2층 제203호

용도: 연립주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 37.26㎡ (약 11.27평)

토지 지분: 37.26㎡

건물면적: 57.83㎡ (약 17.50평)

건물 지분: 57.83㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

건축물대장 정보:

주소: 서울특별시 중랑구 신내동 441-2번지

신주소: 서울특별시 중랑구 용마산로125나길 19 (신내동)

준공일: 1995.11.10

구조: 철근콘크리트조 평스래브지붕 4층 건물

용도: 공동주택 (연립주택, 19가구)

해당 호수: 제2층 제203호

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 소재하며 "신내초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "망우역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 토지 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 현황:

말소기준권리: 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (2023.10.06 접수, 186,000,000원) 입니다.

채권자: 오OO (강제경매) 입니다.

임차인 현황:

임차인: 임용빈 (임 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.03.30

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026.06.01

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인입니다.

인수되는 권리:

임차인 임용빈 씨는 대항력이 있으나 확정일자가 없고 배당신고를 하였습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 법적 절차 및 배당 결과에 따라 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특징: 본 물건이 위치한 신내동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 아파트 단지와 함께 학교 및 다양한 근린생활시설이 발달하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 접근성: 지하철 망우역이 인근에 소재하며 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시세 분석 (2026년 7월 거래 기준):

* 로뎀하이빌A.B동 (2023년 준공, 55.385㎡): 52,800만원 (전용 약 16.75평)

* 성우스타팰리스 (2016년 준공, 51.22㎡): 34,300만원 (전용 약 15.50평)

* 중앙하이츠 (2014년 준공, 36.69㎡): 30,000만원 (전용 약 11.10평)

본건과의 비교:

본건의 전용면적은 57.83㎡ (약 17.50평)으로, 비교 대상 중 로뎀하이빌과 면적이 유사합니다. 하지만 본건은 1995년 준공으로 건축 연차가 오래된 편입니다.

감정가 305,000,000원은 주변 거래가 중 중앙하이츠(36.69㎡)와 유사한 수준이나, 본건의 면적이 훨씬 넓어 시세 대비 감정가는 낮은 편으로 분석됩니다.

최신 건물인 로뎀하이빌의 평당가(약 315만원/평) 대비 본건 감정가의 평당가(약 174만원/평)는, 건물 노후화를 감안하더라도 상당한 격차를 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 신내초등학교가 도보 거리에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 분포하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 각종 은행, 병원, 마트 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

교통: 망우역 및 다수 노선 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 임용빈 씨는 대항력을 보유하고 있어, 보증금 150,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 별개로, 실제 인수 부담이 발생할 경우 총 투자 비용이 증가하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

건물 노후화: 1995년에 준공되어 약 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 제한:

* 가축사육제한구역

* 절대보호구역 (교육환경 보호)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트)

혐오시설: 본건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한 연립주택으로, 신내초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 건축 연도가 1995년으로 다소 오래되었으나, 전용면적 57.83㎡(약 17.5평)으로 면적은 적절합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 권리 분석 및 인수 여부 확인이 필수적입니다. 망우역 접근성이 좋고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 내 신내동 지역의 연립주택으로, 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

주변 신축 빌라/다세대 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가 수준은 상대적인 메리트가 있을 수 있습니다.

망우역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하여 실거주 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가 305,000,000원은 전용면적 57.83㎡ (약 17.5평) 대비 평당 약 174만원 수준으로, 주변 신축 빌라의 평당가(약 315만원)와 비교하면 건물 노후도를 감안하더라도 상당히 낮은 가격입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 임용빈 씨의 보증금 150,000,000원 인수 여부입니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 반드시 확인되어야 할 사항입니다.

만약 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건이라면, 감정가 305,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나 만약 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 한다면, 실제 총 취득 비용은 감정가 305,000,000원 + 보증금 150,000,000원 = 455,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 이 경우, 감정가 이상의 입찰은 매우 신중하게 결정해야 합니다.

결론적으로, 임차인 보증금 인수 여부 확인 및 현장 조사가 선행되어야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

보증금 미인수 조건으로 가정할 경우, 권장 입찰가는 305,000,000원 ~ 330,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.