나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경734 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제15층 제1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(9호선 '가양역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제3층 제306호 외 3개로서, (사용승인일 : 2018.12.28) 외벽 : 몰탈 위 테라코타판넬 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1111-4 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03) 화곡동 1111-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경734 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제15층 제1508호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 139,000,000원

토지면적: 3.03㎡ (약 0.92평)

건물면적: 17.92㎡ (약 5.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

건축물 정보:

준공일: 2018.12.28

총 층수: 15층 (본건 호수 15층)

건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 강서구청 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 9호선 가양역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북서측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 2월 15일 접수된 국민은행 근저당권(97,200,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 920,190,000원입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-25

* 확정일자: 2024-06-25

* 배당신고일자: 2025-10-30

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 5,000,000원을 인수하지 않습니다. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수하거나, 권리 소멸에 따라 명도를 진행해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역에 위치하여, 상업 및 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 편의시설 및 업무시설이 다수 분포하여 잠재적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 지하철 9호선 가양역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

강서구청이 북동측 인근에 위치하고 있으며, 각종 생활 편의시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 항공기 소음 및 군사시설 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역으로 지정되어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 절차 확인이 필요합니다. (2024.09.05 지정, 2029.09.09까지, 지목 도로 한정; 외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25; 아파트 용도, 2025.10.20~2026.12.31)

* 도시관리계획 입안 중으로 향후 토지 이용 계획 변경 가능성이 존재합니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

공실 위험: 해당 지역 오피스텔의 공실률 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 조사 결과, 제공된 정보 내에서는 확인되지 않았습니다. 정확한 조사를 위해서는 별도의 현장 조사 및 상세 검색이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성과 생활 인프라가 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담이 적습니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

다만, 공항 관련 규제, 토지거래 허가구역 지정 등 여러 제한 사항이 존재하므로, 이러한 점들을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

지하철 9호선 가양역을 도보로 이용 가능한 교통 요충지에 위치합니다.

강서구청 및 다양한 생활 편의시설 인접으로 정주 여건이 우수합니다.

소형 면적(17.92㎡) 오피스텔로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

감정가(139,000,000원) 대비 최근 실거래가(145,000,000원)가 높아 시세 차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 본건 전용면적(17.92㎡)의 최근 실거래 사례:

- 2024년 8월 14일: 145,000,000원 (6층)

- 2026년 4월 7일: 145,000,000원 (14층)

* 본건 감정가: 139,000,000원

시장 분석 및 제언:

최근 17.92㎡ 면적의 오피스텔이 145,000,000원에 거래된 점과 감정가가 139,000,000원인 점을 고려할 때, 본건은 14,500만원 수준에서 시장 가치가 형성되어 있다고 판단됩니다.

인수 보증금 부담이 없고, 최신 실거래가격을 고려하여 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있으며, 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 본건의 희소성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.