나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경734 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제3층 제308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(9호선 '가양역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제3층 제306호 외 3개로서, (사용승인일 : 2018.12.28) 외벽 : 몰탈 위 테라코타판넬 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1111-4 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03) 화곡동 1111-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경734 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제3층 제308호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지면적: 3.03㎡ (약 0.92평)

토지 지분: 3.03㎡ (약 0.92평)

건물면적: 17.92㎡ (약 5.42평)

건물 지분: 17.92㎡ (약 5.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 9호선 '가양역'이 근거리에 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 항공 관련 구역(수평표면구역, 원추표면구역), 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 허지우 (허 )

* 보증금: 33,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024-12-13

* 배당신고일자: 2025-11-04

* 대항력: 없음

* 권리 분석 결과:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을구의 근저당권(국민은행, 말소기준권리)보다 늦은 권리인 주택임차권(허지우)은 말소 예정입니다.

* 갑구의 가압류(케이비부동산신탁), 압류(동화성세무서장) 또한 말소 예정입니다.

* 결론적으로, 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 967,230,000원

1.3. 상권분석

* 본 건물은 오피스텔, 주거, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 다만, 구체적인 혐오시설 등 특이사항은 주변 조사를 통해 추가 확인이 필요하나, 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스보일러), 소방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 강서구청이 인근에 위치하고 있어 행정 관련 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 항공 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 원추표면구역), 대공방어협조구역 등 공항 주변 지역의 특수성을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 해당 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 외국인 등 대상, 아파트 용도 등 조건 확인 필요)

* 도시관리계획 입안 중: 향후 지역 개발 계획 변경 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 본 물건 외 다른 호실의 임대관계는 확인되지 않아, 관련 공실 위험 등을 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔(2018년 사용승인)로, 감정가 1억 3,500만원에 경매로 나왔습니다. 면적은 전용 17.92㎡ (약 5.42평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다. 주변에 다양한 시설이 혼재하는 지역으로 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 강서구청이 인근에 위치하고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없으며, 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 항공 관련 구역 및 토지거래허가구역 지정 등 지역적 특성과 향후 계획 변경 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

* 2018년 준공된 신축급 건물로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 9호선 가양역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(17.92㎡)의 경우 2024년 8월과 2026년 4월에 각각 1억 4,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 809만원 수준입니다. 본건의 감정가는 1억 3,500만원(평당 약 753만원)으로, 최근 실거래가보다 낮게 형성되어 있습니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점, 신축급 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최근 거래 사례인 1억 4,500만원을 기준으로 하되, 입찰 당시 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 사이의 입찰가를 예상해볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.