나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경734 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제14층 제1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(9호선 '가양역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제3층 제306호 외 3개로서, (사용승인일 : 2018.12.28) 외벽 : 몰탈 위 테라코타판넬 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1111-4 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03) 화곡동 1111-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경734 (2)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제14층 제1409호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적/토지지분: 3.03㎡ (약 0.92평)

* 건물면적/건물지분: 17.92㎡ (약 5.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 사용승인일: 2018년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 '가양역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 5층부터 지상 15층까지 구성되어 있습니다. 사용승인일은 2018년 12월 28일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 테라코타판넬 마감, 창호는 새시 창호 마감 등입니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 2필지의 세장형 토지로, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설'의 부지로 이용 중입니다.

2.5. 건축물 관련 정보

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이며, 실제 이용 현황 또한 공부와 일치합니다. 건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주미경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 4월 7일

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준 권리 및 소멸/인수 여부)

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 2월 15일에 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 97,200,000원)입니다. 이후 접수된 소유권이전 1번 신탁등기 말소, KB부동산신탁의 가압류, 동화성세무서장의 압류, 그리고 채권자인 국민은행의 임의경매 개시 결정 등기(본건 사건)까지 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 920,190,000원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다. 임차인 주미경은 대항력이 없으며 인수할 보증금도 없으므로, 권리상 특별한 인수 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(포유 오피스텔, 1111-4번지) 내 유사 면적(17.92㎡)의 거래 사례가 2024년 8월 14일 145,000,000원에, 2026년 4월 7일에도 145,000,000원에 있었습니다. 이보다 넓은 면적(26.6㎡)의 거래 사례는 2025년 3월 4일 180,000,000원에 있었습니다.

4.2. 가격 동향

본건 건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축이며, 17.92㎡ 면적의 오피스텔 거래가는 최근 2년간 145,000,000원을 유지하고 있습니다. 이는 감정가 139,000,000원보다 높은 수준으로, 시장에서 꾸준한 거래가 이루어지고 있음을 시사합니다.

4.3. 면적별 가격 비교

17. 92㎡ 면적의 실거래가(145,000,000원)를 기준으로 제곱미터당 가격은 약 8,091,518원입니다. 이는 26.6㎡ 면적의 거래가(180,000,000원, 약 6,766,917원/㎡)와 비교했을 때, 면적이 작을수록 제곱미터당 가격이 높게 형성되는 일반적인 오피스텔 시장의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 강서구청이 위치하여 공공 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변 지역에 대한 정보만으로는 구체적인 교육 및 의료 시설의 접근성에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 다만, 대중교통 이용이 편리한 점을 감안할 때, 강서구 내 주요 교육 및 의료 시설 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다. 특히 공항 관련 구역(수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역) 및 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 5일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다. (지목 도로 한정, 외국인 등 대상, 특정 용도에 대한 허가구역 지정 및 기간 상이).

6.2. 권리관계상 특이사항

특별히 인수해야 할 권리사항은 없으나, 임차인 주미경이 2025년 4월 7일 전입하였고 대항력이 없으나, 권리 분석 시 모든 변수를 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

최근 매매 사례 가격이 감정가보다 높게 형성되어 있어, 경매 시 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울 강서구 화곡동 소재 포유 오피스텔은 2018년에 준공된 신축급 건물로, 강서구청 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라도 보통 수준입니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 공항 관련 고도 제한 및 토지거래허가구역 지정 등 토지 이용에 제약이 따르는 부분은 고려해야 합니다. 최근 유사 면적의 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 건물 상태 양호

* 강서구청 인근의 준수한 입지 및 편리한 교통 환경

* 매각으로 모든 권리 소멸, 낙찰자 인수 부담 없음

* 17.92㎡ 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요 기대 가능

* 최근 실거래가가 감정가를 상회하여 투자 수익 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건 오피스텔의 예상 입찰가는 147,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 139,000,000원 대비 약 5.75% 높은 수준이며, 유사 면적의 최근 실거래가(145,000,000원)를 반영하고 시장 경쟁을 감안한 금액입니다. 다만, 경매 시장의 변동성 및 입찰 참여자의 성향에 따라 달라질 수 있으므로, 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.