나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3060 [4] 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상 8층 건물 내 제1층 제121호외 3개호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

(1) 제121호 : (공부상)소매점(상호명:국수소반) (2) 제122호 : (공부상)소매점(상호명:FROM ME TO YOU) (3) 제123호 : (공부상)소매점(상호명:LIKE YUL) (4) 제124호 : (공부상)교습소(상호명:더이화클래식)

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북측으로 노폭 약 12M내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3060 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제124호 (신주소: 서울특별시 강서구 마곡중앙로 59-21)

용도: 근린상가

감정가: 701,000,000원

토지면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

토지지분: 10.696㎡ (약 3.24평)

건물면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

건물지분: 34.3㎡ (약 10.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 도시개발구역, 유동화물건

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

인접 도로상태: 본건 토지 남측 및 북측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등 다양한 용도지역 및 제한사항 존재. (상세 내용은 원문 참조)

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 우리은행 근저당권 (2023-05-10 접수, 3,300,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (갑2, 갑3, 갑4, 갑5 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (등기부상 인수할 권리 없음)

임차인 현황:

김 (전입일자/사업일자: 2024-10-08, 확정일자: 2024-10-08, 배당신고일자: 2026-03-26)

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,200,000원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 인수 의무 없음)

4. 상권분석

본건은 마곡역 역세권에 위치한 근린상가로서, 주변에 다수의 아파트단지와 오피스, 상업시설이 밀집해 있습니다.

건물(에이스타워2)은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상 8층 규모의 건물 내 제1층에 위치합니다.

본건 제124호는 공부상 교습소(상호명: 더이화클래식)로 이용 중입니다.

주변 상권은 마곡지구 개발과 함께 지속적으로 성장하고 있으며, 다양한 업종의 상가들이 성업 중입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 마곡역 도보 접근 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 매우 편리합니다.

주변시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스 등이 혼재하여 주거 및 업무 기능이 활성화된 지역입니다.

편의시설: 상가 건물 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

도시개발구역 및 지구단위계획구역: 마곡도시개발사업 지역으로, 향후 개발 계획 변경 및 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한사항: 공항 관련 구역, 학교보호구역, 군사시설 보호구역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 건축 및 이용 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 일부 용도에 대해 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

상권 경쟁: 마곡지구 내 신규 상가 공급 및 경쟁 심화 가능성을 배제할 수 없습니다.

유동화물건: 자산 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 거래 과정이 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 핵심 상권에 위치하며, 지하철역 초역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑합니다. 신축 건물 내 근린상가로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 주변 개발 계획 및 각종 법규 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

마곡지구 핵심 상권, 지하철 5호선 마곡역 초역세권 입지

신축 건물(2019년 사용승인) 내 상태 양호한 상가

매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 명도 가능 (인수할 임차인 보증금 없음)

주변 아파트 단지 및 오피스 밀집으로 풍부한 배후 수요

향후 마곡지구 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없으며, 감정가는 701,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 마곡지구 유사 상가 거래 사례, 공실률, 예상 임대 수익률 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.