나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3468 [4] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제924호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건 내 ‘가산하우스디와이즈타워’ 제9층 제921호 외 4개호로서 (사용승인일 : 2020.09.22) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~마) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지{공장(지식산업센터,지원시설)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-2 8)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 .)

공부와의 차이

외부관측상 일련번호 가)~마)는 내부 벽체 없이 918~920호와 일체로 이용중인 것으로 추정되나 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가능한 바 경매 진행시 필히 확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3468 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 물건 현황

물건명: 가산하우스디와이즈타워 제9층 제924호

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19

용도: 지식산업센터 (공장(지식산업센터, 지원시설))

사용승인일: 2020년 9월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지 지분: 9.28㎡ (약 2.81평)

건물면적: 41.13㎡ (약 12.44평)

건물 지분: 41.13㎡ (약 12.44평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 192,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:].

2.2. 교통 및 도로

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다 [cite:]. 대상 물건의 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1호선과 7호선 가산디지털단지역, 1호선 독산역이 도보로 약 10분 내외 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서부간선도로, 남부순환로 등 주요 간선도로와 인접해 있으며, 서부간선도로 지하화 및 신안산선 복선전철 계획 등 교통망 개선이 예정되어 있어 광역 교통망이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 참고사항에 '토지 을구 21번 지상권설정등기'가 기재되어 있으나, 세부 내용은 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 28일에 접수된 중소기업은행 근저당권입니다 (권리금액: 1,016,880,000원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사랩바모스, 류학연

* 보증금: 33,000,000원

* 차임: 3,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 1월 19일

* 확정일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 상가건물임차권이 등기부상 말소 처리되었으나, 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 확정일자 날짜가 미래 날짜로 기재되어 있어, 계약 조건 및 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2020-12-01)

* 근저당권 (권리자: 중소기업은행, 권리금액: 1,016,880,000원, 접수일자: 2023-02-28, 말소) - 말소기준권리

* 임의경매 (권리자: 중소기업은행, 권리금액: 863,183,966원, 접수일자: 2026-01-30, 말소)

* 상가건물임차권 (권리자: 주식회사랩바모스, 권리금액: 33,000,000원, 접수일자: 2026-03-23, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,049,880,000원

3.5. 물건명세서 특이사항

* 공부상 용도는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

* 외부 관측상, 본건(921호~925호)은 내부 벽체 없이 918호~920호와 일체로 이용 중인 것으로 추정되나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지에 대하여 별도 등기가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 위치적 특성

가산하우스디와이즈타워는 서울 금천구 가산동 디지털단지 내에 위치하여 업무 및 산업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에는 다양한 기업체와 관련 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 1층에는 근린생활시설이 있으며, 인근에 마리오아울렛, 현대아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰과 로데오거리 등 다양한 상업 및 문화 시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 주변에 편의점, 병원 등 생활 편의 시설이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 5층, 지상 13층 규모이며, 2020년 9월 22일에 사용 승인되었습니다. 총 연면적은 약 31,286㎡입니다. 건물 내에는 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 현황

공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 다만, 외부 관측상 인접 호실들과 내부 벽체 없이 통합되어 사용되는 것으로 추정됩니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

건물 인근에 주거 시설(도시형생활주택, 다세대주택, 아파트) 및 교육 시설(어린이집, 학원) 등이 소재하여 일반적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

류학연(주식회사랩바모스)은 대항력을 보유한 임차인으로, 보증금 33,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 임차인의 확정일자 (2025년 12월 18일)가 미래 날짜로 기재된 점은 계약 조건 및 실제 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

본건을 포함한 인접 호실들이 내부 벽체 없이 통합되어 사용되는 것으로 추정되나, 현장 확인이 불가능하여 실제 이용 상태, 면적, 내부 구조 등에 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 별도 등기

물건명세서상 토지에 대한 별도 등기가 존재하는 것으로 기재되어 있어, 해당 등기의 내용 및 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과의 채무 관계 및 경매 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

가산하우스디와이즈타워는 가산디지털단지라는 우수한 입지에 자리한 지식산업센터입니다. 교통 환경이 우수하고 주변 상업 및 편의 시설 이용이 용이하며, 건물 자체도 비교적 신축에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 확인 불가, 토지 별도 등기 등 주의 깊게 분석하고 현장 확인이 필수적인 요소들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 및 독산역 인접, 광역 교통망 우수 (within 10 min walk)

* 2020년 준공된 비교적 신축 지식산업센터 건물

* 쇼핑, 문화 시설 등 풍부한 생활 편의 인프라 (마리오아울렛, 현대아울렛 등)

* 향후 교통 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대 (서부간선도로 지하화, 신안산선)

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 이는 시세, 주변 유사 물건의 경매 낙찰가, 임차인 명도 가능성, 권리 관계 등 다양한 요인을 종합적으로 분석해야 하기 때문입니다.

현재 감정가는 192,000,000원입니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 33,000,000원은 명도 과정에서 고려해야 할 수 있습니다. 최종 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 개별적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.