나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3468 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제922호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건 내 ‘가산하우스디와이즈타워’ 제9층 제921호 외 4개호로서 (사용승인일 : 2020.09.22) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~마) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지{공장(지식산업센터,지원시설)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-2 8)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 .)

공부와의 차이

외부관측상 일련번호 가)~마)는 내부 벽체 없이 918~920호와 일체로 이용중인 것으로 추정되나 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가능한 바 경매 진행시 필히 확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 서울특별시 금천구 가산동 345-19번지, 가산하우스디와이즈타워 제9층 제922호에 소재하는 구분건물입니다.

건물의 용도는 지식산업센터이며, 총 13층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

건물의 사용승인일은 2020년 9월 22일입니다.

토지면적은 9.28㎡ (약 2.81평)이며, 건물면적은 41.17㎡ (약 12.45평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 중소기업은행으로 추정됩니다.

1.2. 건물/토지 면적 및 정보

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 345-19번지에 위치한 가산하우스디와이즈타워 내 제9층 제922호입니다.

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 13층으로 이루어져 있습니다.

건물의 전유부분 면적은 41.17㎡ (약 12.45평)이며, 토지 지분 면적은 9.28㎡ (약 2.81평)입니다.

건물총면적은 31,286.44㎡이며, 대지면적은 3,573㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대상 물건의 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지 조성사업지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 장애물 제한구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어(2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상 / 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일, 아파트 대상), 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권 (을2, 접수일자: 2023-02-28)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 중소기업은행 근저당권(을2), 서울남부지방법원의 임의경매개시결정(갑4), 주식회사랩바모스의 상가건물임차권(을4)이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로, 매각으로 인해 인수되는 별도의 보증금 채무는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사랩바모스, 류학연

* 보증금: 33,000,000원

* 차임: 3,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-19

* 확정일자: 2025-12-18

* 대항력: 있음

주식회사랩바모스는 대항력 있는 임차인으로, 해당 임차권은 등기상 말소(을4) 예정이나, 대항력 유무 및 실제 명도 조건은 임대차 계약 내용 및 배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 류학연 님은 대항력 있는 임차인으로, 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 외부 관측상, 본건 호수(922호)를 포함한 여러 호실(가~마)이 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 다만, 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가능하므로, 실제 이용 상태 및 면적 차이 여부를 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

* 감정평가서 요약상, 토지에 대하여 별도 등기가 존재한다고 명시되어 있습니다.

* 이용상태: 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 5층, 지상 13층 건물입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 가산디지털산업단지의 중심부로, IT, 소프트웨어, 제조, 유통 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있는 대규모 산업단지입니다. 이러한 환경은 관련 산업의 종사자 및 비즈니스 활동을 위한 배후 수요를 풍부하게 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

가산디지털단지 내에는 업무 시설 외에도 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 은행, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 종사자들의 편의를 지원하고 있습니다. 본건 건물 자체 내에서도 다양한 지원시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

물건지 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택 등 주거 시설이 분포하고 있어 직주근접이 가능한 환경을 제공합니다. 또한, 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 이는 출퇴근 및 업무 이동에 있어 긍정적인 요소로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 류학연 님은 대항력 있는 임차인으로, 임대차 관계 및 명도 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 경매 진행 시 반드시 내부 확인이 필요한 부분이 있으며, 이는 실제 이용 면적 및 상태에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 설정된 별도 등기의 구체적인 내용을 파악하고, 이것이 본건에 미치는 영향(예: 지상권 등)을 확인해야 합니다.

* 복합적인 토지이용계획: 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역 및 규제지역에 속해 있어 향후 건축, 증축, 용도변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지라는 역동적인 산업 환경에 위치한 신축 지식산업센터입니다. 건물 자체의 연식(2020년 사용승인)이 비교적 짧고, 교통 및 주변 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 확인의 어려움, 토지의 별도 등기 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 상권 분석 결과, 가산디지털단지는 지속적인 수요가 뒷받침되는 지역으로, 해당 물건의 활용 가능성은 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: IT, 제조, 유통 등 다양한 기업의 밀집으로 풍부한 배후 수요 확보.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 대항력 있는 임차인: 현재 운영 중인 임차인이 있어 공실 위험을 줄일 수 있는 가능성(단, 명도 및 임대차 조건 확인 필수).

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 용이한 교통망.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 192,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 상기 감정가와 최근 해당 지역의 지식산업센터 시세, 건물 상태, 임차 현황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 시세 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 또는 상세한 시장 조사가 필요합니다. 일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 이는 물건의 특성과 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.