나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3060 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상 8층 건물 내 제1층 제121호외 3개호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

(1) 제121호 : (공부상)소매점(상호명:국수소반) (2) 제122호 : (공부상)소매점(상호명:FROM ME TO YOU) (3) 제123호 : (공부상)소매점(상호명:LIKE YUL) (4) 제124호 : (공부상)교습소(상호명:더이화클래식)

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북측으로 노폭 약 12M내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3060 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제122호

건물명: 에이스타워2

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 8층 건물 내 제1층 제122호

사용승인일: 2019년 10월 18일

총 세대수: 206호 (전체 건물 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

토지 지분: 11.897㎡ (약 3.60평)

건물면적: 38.15㎡ (약 11.54평)

건물 지분: 38.15㎡ (약 11.54평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 마곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)에 해당합니다.

또한 중로2류 및 중로3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 5월 10일자 우리은행 근저당 (3,300,000,000원)

등기부채권 총액: 약 34억 6천 8백만원

본 경매 절차로 인해 말소되는 권리: 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 20,000,000원

차임: 1,550,000원

전입일자(사업일자): 2025년 7월 9일

확정일자: 2025년 7월 16일

배당신고일자: 2026년 4월 13일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 조 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 이용현황

4.1. 건물 개요

본 건물은 지하 4층, 지상 8층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 주로 업무시설, 근린생활시설, 운동시설로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 총 206호로 구성되어 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

공부상 본건(제122호)은 소매점(상호명: FROM ME TO YOU)으로 등재되어 있습니다.

주변 건물에는 소매점 및 교습소 등 다양한 업종이 입점해 있습니다.

4.3. 주변 상권 분석

마곡지구는 첨단산업단지와 주거, 상업시설이 복합된 지역으로, 지하철역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

인근 아파트 단지 및 오피스, 연구단지 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활 및 편의시설

교통: 지하철 5호선 마곡역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

상업: 주변 상업시설, 마트, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음

문화/여가: 서울식물원이 인접해 있어 쾌적한 환경 제공

교육: 주변 학교가 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있음 (강서교육지원청 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 규제 및 제한

* 공항 관련 보호구역(수평표면구역, 대공방어협조구역): 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 학교 인근으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 지정은 있으나, 본 건 상가 매각과는 직접적 영향은 적을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 도시개발구역 내 물건: 마곡 도시개발 사업 구역 내에 위치하여 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문회사를 통해 관리되는 물건으로, 관리 주체 및 절차상의 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지 여부와 임대 조건 등은 명확하지 않아, 명도 과정이나 공실 발생 시 리스크가 될 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 신흥 개발 지역인 마곡지구의 핵심 상권에 위치한 근린상가입니다. 지하철역 초역세권에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후수요를 갖추고 있으며, 권리관계 또한 대부분 정리되어 있어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 마곡지구의 지속적인 발전 가능성과 함께 안정적인 상가 투자로서의 가치가 기대됩니다. 다만, 도시개발구역 내 위치, 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

마곡지구의 성장 잠재력과 역세권 프리미엄을 바탕으로 한 시세 상승 기대

주변 풍부한 배후수요(아파트 단지, 오피스, 연구단지)를 통한 안정적인 임대 수익 가능성

경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회

정리된 권리관계로 인한 투자 안전성

9. 예상 입찰가

감정가는 13억원이며, 본 건은 인수되는 보증금이 없어 감정가 수준 이상으로 입찰이 진행될 것으로 예상됩니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 수익률 분석, 그리고 현장 조사를 통한 최신 시장 동향 파악이 필수적입니다.

경매 물건의 특성상 경쟁률에 따라 낙찰가는 변동될 수 있으므로, 보수적인 접근과 함께 본인의 투자 목표 및 자금 계획에 부합하는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.