나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3468 [5] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제925호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건 내 ‘가산하우스디와이즈타워’ 제9층 제921호 외 4개호로서 (사용승인일 : 2020.09.22) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~마) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지{공장(지식산업센터,지원시설)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-2 8)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 .)

공부와의 차이

외부관측상 일련번호 가)~마)는 내부 벽체 없이 918~920호와 일체로 이용중인 것으로 추정되나 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가능한 바 경매 진행시 필히 확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3468 (5)

감정가: 179,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제925호

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 8.65㎡ (약 2.62평)

건물면적: 38.34㎡ (약 11.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 현황

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 5층, 지상 13층 규모의 '가산하우스디와이즈타워' 내 제9층 제925호입니다. 2020년 9월 22일에 사용승인을 받았습니다. 건물 외벽은 강화유리 마감 등으로, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

외부 관측 결과, 해당 물건(925호)은 공부상으로는 별도 호실이나, 내부 벽체 없이 인접 호실(918-920호)과 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상 현황 간 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 건부지(공장, 지식산업센터, 지원시설)로 이용 중이며, 인접 필지에 비해 등고 평탄한 세장형 토지입니다. 건물 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류, 일단의 공업용지 조성사업지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 토지거래 계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 관련 2025.8.26.~2026.8.25 / 아파트 관련 2025.10.20.~2026.12.31) 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리는 2023년 2월 28일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권액 1,016,880,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (접수일자 2020-12-01 소유권이전1번신탁등기말소, 접수일자 2026-01-30 임의경매, 접수일자 2026-03-23 상가건물임차권은 말소 대상입니다.)

등기부채권 총액은 1,049,880,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주식회사 랩바모스, 류학연

* 보증금: 33,000,000원

* 차임: 3,400,000원

* 전입/사업자등록일: 2021년 1월 19일

* 확정일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2021-01-19)가 말소기준권리인 근저당권 설정일자(2023-02-28)보다 앞서므로, 임차인은 보증금 33,000,000원에 대해 대항력을 가집니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하여 배당 여부와 관계없이 해당 금액을 돌려주어야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

공식적인 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 보증금 인수 위험이 존재함을 강력히 시사하므로, 입찰 전 법률 전문가와 상의하여 정확한 인수 금액 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 서울 디지털 국가산업단지 내에 위치하며, 다수의 IT 기업 및 관련 오피스 빌딩이 밀집한 업무지구입니다.

4.2. 임대 수요

인근 지역은 다수의 중소기업 및 IT 관련 업체들이 입주해 있어, 해당 업종의 사업체들을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

4.3. 편의 및 접근성

가산디지털단지역(1, 7호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 또한, 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 발달해 있어 직주근접 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마리오아울렛, W몰 등 대형 복합 쇼핑몰이 인접해 있으며, 다양한 금융기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 녹지 및 여가 공간

단지 주변으로 소규모 공원들이 조성되어 있어 업무 중 휴식을 취하거나 가벼운 산책을 즐기기에 좋습니다.

5.3. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어 단지 내 거주하는 직원들의 자녀 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

앞서 권리분석에서 언급한 바와 같이, 보증금 33,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 금액을 인수할 위험이 있습니다.

6.2. 내부 이용 현황 불확실성

공부상 개별 호실이나, 외부 관측상 내부 벽체 없이 인접 호실과 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 내부 확인이 불가능하므로, 실제 이용 상태와 다른 부분이 있을 수 있으며, 이는 명도 진행 시 예상치 못한 문제나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 10억 4천만원에 달하며, 이는 물건의 감정가(1억 7천9백만원) 대비 상당히 높은 수준입니다.

6.4. 복합적인 토지이용계획

다양한 도시계획 및 법규(공업용지, 높이 제한, 공항 시설법, 군사 보호법, 산업단지 관련 등)의 제약을 받고 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 디지털 국가산업단지 내 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 직주근접성이 뛰어납니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 확인 불가로 인한 불확실성, 높은 채무 총액 등은 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 특히 임차인 관련 사항은 명확한 법률 검토 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 디지털 산업단지 내 핵심 지역으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 이용이 편리하여 업무 접근성 탁월.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

* 잠재적 가치: 내부 일체 이용 추정으로 확장된 공간 활용 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 0원으로 계산하여 보수적으로 접근 시, 감정가(179,000,000원)의 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 143,200,000원 ~ 161,100,000원

참고사항:

본 예상 입찰가는 '인수 보증금 33,000,000원'을 인수하지 않는다는 가정 하에 산정되었습니다. 그러나 '대항력 있음' 표시로 인해 해당 보증금을 인수할 위험이 존재하므로, 실제 입찰가는 인수 보증금, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.