나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3468 [3] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제923호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건 내 ‘가산하우스디와이즈타워’ 제9층 제921호 외 4개호로서 (사용승인일 : 2020.09.22) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~마) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지{공장(지식산업센터,지원시설)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-2 8)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 .)

공부와의 차이

외부관측상 일련번호 가)~마)는 내부 벽체 없이 918~920호와 일체로 이용중인 것으로 추정되나 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가능한 바 경매 진행시 필히 확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 현황

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 345-19에 위치한 '가산 하우스디 와이즈타워' 내 지식산업센터입니다.

채권자는 중소기업은행이며, 해당 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 192,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

건물 면적: 41.13㎡ (약 12.44평)

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 조건입니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 가산 하우스디 와이즈타워

주용도: 공장 (지식산업센터, 지원시설)

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2020년 9월 22일

건물 규모: 지하 5층, 지상 13층

해당 호실: 제9층 제923호

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, '서울세관구로지원센터' 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 건물까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

이는 가산디지털단지 지역의 일반적인 교통망을 고려할 때 보통 수준의 접근성을 제공합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로2류(폭 15m~20m), 일단의 공업용지 조성 사업 지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도에 대한 지정 기간이 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 이러한 다양한 도시 계획 및 법적 규제 사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3468 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

3.2. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 2월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2, 채권액 1,016,880,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)이며, 후순위 권리로는 임의경매개시결정(갑4) 및 상가건물임차권(을4) 등이 있습니다.

이들 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,049,880,000원입니다.

3.3. 임차인 분석 및 대항력

임차인 현황에 따르면, 주식회사 랩바모스와 류학연이 임차인으로 등재되어 있습니다.

임차 보증금은 33,000,000원, 차임은 3,400,000원입니다.

임차인의 전입일자(사업일자)는 2021년 1월 19일이며, 확정일자는 2025년 12월 18일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다.

권리 분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.4. 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주목할 필요가 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 채권액이 높은 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

건물 사용 상태 관련, 외부 관측상 본건 호실(921호~925호)이 인접 호실(918호~920호)과 내부 벽체 없이 통합되어 사용되는 것으로 추정되나, 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인은 불가능합니다. 또한, 토지에 대한 별도 등기가 존재합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지라는 명칭에 걸맞게 IT, 산업, 업무 시설이 밀집한 지역입니다. 다양한 기업들과 근로자들이 밀집해 있어 상권의 활력이 높은 편입니다. 인근에 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트 등이 분포하여 배후 수요도 확보하고 있습니다. 다만, 최근 기사에서는 일부 지식산업센터의 공실률 증가 추세도 언급되고 있어, 개별 물건의 임대 경쟁력은 신중하게 검토해야 합니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 학교와 공원 등도 인근에 분포하고 있어 생활 환경은 무난한 수준입니다. 다만, 구체적인 편의시설(대형마트, 병원 등)이나 문화/여가 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인은 2021년 1월 19일에 전입/사업자 등록을 하였으며, 이는 등기부상 말소기준권리(2023년 2월 28일 근저당권)보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 법적으로 대항력을 가지는 것으로 판단됩니다. 비록 권리 분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 33,000,000원은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 변제받아야 할 가능성이 있습니다. 이 부분은 향후 낙찰 시 인수 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 건물 이용 상태 관련

감정평가서 요약에 따르면, 본 건 부동산 목록 1~5호(921호~925호)는 외부 관측상 내부 벽체 없이 918호~920호와 일체로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 하지만 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 공부상 용도(지식산업센터)와 실제 이용 상태 간의 차이, 혹은 통합 사용으로 인한 법적, 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 기타 법규 및 등기 관련

토지에 대한 별도 등기가 있다는 점은 추가적인 확인이 필요하며, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항(가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등)은 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 지식산업센터로, 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요와 교통 편의성을 갖춘 입지적 강점이 있습니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이 추정, 복잡한 토지 이용 규제 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지의 중심 업무 지구에 위치하여 풍부한 기업 수요 및 직주근접 배후를 갖추고 있습니다.

* 역세권 접근성: 지하철 1호선, 7호선 이용이 가능한 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신식의 시설을 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세 상승 가능성: 경매 특성상 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 192,000,000원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금은 0원으로 계산됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크 및 건물 이용 상태 등 제반 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인의 존재 및 건물 이용 상태 추정 등 변수를 고려하여 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 134,400,000원 (감정가의 70%) ~ 172,800,000원 (감정가의 90%) 범위 내에서 시장 상황 및 추가 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.