나이스옥션 법원경매 서산 2025타경703 [3] 충청남도 당진시 면천면 사기소리 408-6 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~5: 본건은 충청남도 서산시 음암면 도당리 소재‘도당2리마을회관' 동측 원거리에
위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통수준임.
기호 6~10: 본건은 충청남도 당진시 면천면 사기소리 소재 '사기소리마을회관’남동측 인근
에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택, 상업용시설 등이
혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

기호 1~5: 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근으로 70번 지방도가 통과하고 남
동측 원거리에 32번 국도 및 서해안고속도로 서산 나들목이 소재하는 제반 교통
사정은 보통수준임.
기호 6~10: 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근으로 70번 지방도가 통과하고 남
동측 원거리에 서해안고속도로 면천 나들목이 소재하는 등 제반교통사정은 보통
수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 부정형의 자체지반 평탄하게 조성된 토지 및 일부 완경사지로서 상업용건물
의 부지 등으로 이용중임.
기호 2: 대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 토지로서 전 및 자연림, 일부
도로 등으로 이용중임.
기호 6: 대체로 부정형의 자체지반 평탄하게 조성된 토지 및 일부 완경사지로서 상업용건물
의 부지 등으로 이용중임.
기호 7: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 공업용건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 동측 인근으로 왕복 4차선의 포장도로가 통과하고 있음.
기호 2: 서측 인근으로 왕복 4차선의 포장도로 및 남측 인근으로 폭 약 6미터 내외의 포장
도로가 통과하고 있음.
기호 6,7: 동측 인근으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말
/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 비행안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 도로구역(2015-12-10)<도로법>, 접도구역(2015-12-10)<도로법>
기호 2: 생산관리지역, 계획관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(시군경
계1,500m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 접도구역(2015-12-10)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
기호 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(면천27 일반형), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(국지도 70호)<도로법>
기호 7: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(면천27 일반형), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(국지도 70호)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'참조.

공부와의 차이

기호 2는 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 전 및 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3은 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물임.
기호 4는 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창호 마감 등
기호 5는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 돌붙임 마감 등
내벽: 페인팅 및 벽지마감 등
창호: 새시마감 등
기호 8은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시마감 등
기호 9는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물임.
기호 10은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
창호: 새시마감 등임.

이용상태

기호 3: 캐노피로 이용중임.
기호 4: 근린생활시설의 용도임.
기호 5: 1층은 사무실, 2층은 숙소로 이용중임.
기호 8: 1층은 사무실, 2층은 숙소로 이용중임.
기호 9: 캐노피로 이용중임.
기호 10: 공장의 용도임.

설비내역

기호 4에 위생설비 되어 있으며, 기호 5 및 8 일부에 위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)기호 9는 등기사항전부증명서상 이병기氏이나, 일반건축물대장상 이상현氏임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
- 목록6 상업용건물(주유소 등)의 부지, 목록7 공업용건물의 부지 등으로 이용중
- 목록8 사무실 및 숙소, 목록9 캐노피, 목록10 공장으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 상세내역

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경703 (3)

소재지: 충청남도 당진시 면천면 사기소리 408-6

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 594,155,960원

토지면적: 2208.00㎡ (약 668평)

건물면적: 396.92㎡ (약 120평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 및 기계기구 포함. 목록 6은 상업용 건물(주유소 등) 부지, 목록 7은 공업용 건물 부지로 이용 중이며, 목록 8은 사무실 및 숙소, 목록 9는 캐노피, 목록 10은 공장으로 이용 중.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 면천면 사기소리 소재 '사기소리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택, 상업용 시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: ]

3.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근으로 70번 지방도가 통과하고 남동측 원거리에 서해안고속도로 면천 나들목이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. [cite: ]

3.3. 인접 도로상태

본건 인근 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있습니다. [cite: ]

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역으로, 일부 구역은 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하거나 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 도로구역, 접도구역, 성장관리계획구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. [cite: ]

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다. 이에 따라 이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 및 건물 등기부채권 총액은 3,503,365,119원입니다. 최초 소유권 이전은 1998년 1월 21일 조성명에게, 이후 2002년 10월 11일 이상현에게 이루어졌습니다. [cite: ]

4.2. 임차인 현황

인수 대상 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 이용 현황

본건은 목록 6 상업용 건물(주유소 등)의 부지, 목록 7 공업용 건물의 부지 등으로 이용 중에 있습니다. 또한, 목록 8은 사무실 및 숙소, 목록 9는 캐노피, 목록 10은 공장으로 사용되고 있습니다. [cite: ]

5.2. 주변 시설

본건 인근은 농경지, 단독주택, 일부 상업용 시설 및 공업 시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: ]

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 명확하게 표기된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공업 지역 인근이므로 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

동측 인근 70번 지방도 및 서해안고속도로 면천 나들목을 통해 주요 도로망 접근이 용이합니다. 차량을 이용한 출입이 가능하며, 물류 이동에 유리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. [cite: ]

6.2. 편의시설 및 주거 환경

주변에 농경지와 자연림이 분포하며, 일부 단독주택 및 상업용 시설이 혼재하고 있어, 일반적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. [cite: ]

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역이나, 대로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 도로구역, 접도구역 등 다수의 법적 제한 사항을 가지고 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. [cite: ]

7.2. 제시외 물건 및 기계기구

제시외 건물 및 기계기구가 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 명도 및 처리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7.3. 건물 소유자 불일치

건물(9)의 경우, 등기사항전부증명서상 소유자는 이병기이나, 일반건축물대장상으로는 이상현으로 기재되어 있어, 소유권 관련 서류상의 불일치가 존재합니다. [cite: ]

7.4. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이 경우, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 면천면 사기소리 소재 위험물저장 및 처리시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 다양한 종류의 건축물(상업용 부지, 공업용 부지, 사무실, 숙소, 공장, 캐노피)과 기계기구가 포함되어 있어 활용도가 높을 수 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편이나, 다양한 토지 이용 규제와 임대 관계 미상, 제시외 물건 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 강점

70번 지방도 및 서해안고속도로 접근성을 바탕으로 물류 및 산업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. [cite: ]

9.2. 활용 가능성

위험물저장 및 처리시설 용도와 더불어 상업용, 공업용 시설 부지 및 공장 등으로 이용 중인 점을 고려할 때, 기존 사업의 연속 또는 관련 업종으로의 전환 시 잠재력이 있습니다. 제시외 건물 및 기계기구 포함은 추가적인 가치 창출 가능성을 시사합니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 포함된 기계기구의 가치 평가, 명도 비용, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 제시된 감정가와 현재까지의 권리 관계(총 채무액 35억 원 이상)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 제시외 물건 처리 비용을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다. 최종 입찰가 결정은 심층적인 현장 조사와 전문적인 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

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