나이스옥션 법원경매 서산 2025타경844 [2] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 7층비-710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측에 위치하는 이안큐브오피스텔 제7층 제비-709호(전유면적 23.4589㎡)외 1개호로서, 주위는 전답 등의 농경지, 중소규모 공장, 아파트 및 상업시설 등이 혼재하는 국도 인근 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지하4층 지상18층 중 지상 제7층 제비-709호(사용승인일 : 2019.07.29.)외 1개호로서 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, 화강석붙임 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호 등 마감

이용상태

각호 공히 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복4차선, 북측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09) , 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 오사리 1647 도시지역 , 일반상업지역(2015-06-09) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2014-08-04)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경844 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 당진수산업협동조합 (당OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 7층비-710호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 지분: 6.8683㎡ (약 2.08평)

건물 면적: 23.46㎡ (약 7.10평) (전용면적 기준)

건물 지분: 23.4589㎡ (약 7.10평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 4층, 지상 18층 중 제7층

사용승인일: 2019년 07월 29일

총 세대수: 1103호

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 126,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측에 위치합니다.

주변은 전답, 중소규모 공장, 아파트, 상업시설 등이 혼재하는 국도 인근 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측 및 남측으로는 왕복 4차선, 북측 및 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 도로 및 주차 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

* 오사리 1645: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지

* 오사리 1647: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25~30m), 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지

일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 일부 지역에 가축사육 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사유림디앤씨 (2019.08.14)

* 소유권이전 (강제경매): 김민환 (2023.08.30)

* 근저당권: 당진수산업협동조합 (142,800,000원) (2023.08.30) - 말소기준권리

* 가압류: 토스뱅크주식회사 (42,474,400원) (2025.03.24) - 매각으로 소멸

* 가압류: 한국캐피탈주식회사 (41,265,823원) (2025.08.08) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 당진수산업협동조합 (122,512,573원) (2025.09.18) - 매각으로 소멸 (본건 경매)

등기부채권 총액: 226,540,223원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조성대

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 요약

본건 경매로 인해 말소기준권리(을1, 근저당권 2023.08.30)보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 소유권만 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 이안큐브 오피스텔의 단위 면적당 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 5일 거래: 24.03㎡ (약 7.27평) / 65,820,000원 (약 274만원/㎡, 약 906만원/평)

* 2026년 6월 18일 거래: 26.50㎡ (약 8.02평) / 52,490,000원 (약 198만원/㎡, 약 654만원/평) - 타 거래 대비 시세가 낮음

* 2026년 4월 27일 거래: 42.90㎡ (약 12.98평) / 116,000,000원 (약 270만원/㎡, 약 894만원/평)

4.2. 시세 종합 의견

본건(23.46㎡)의 감정가는 126,000,000원으로, 이는 단위 면적당 약 537만원/㎡ (약 1,775만원/평)에 해당합니다. 이는 최근 거래된 오피스텔 시세(약 198만원~274만원/㎡)에 비해 상당히 높은 수준입니다. 최근 거래가격을 기준으로 본건의 적정 시장가치는 약 6,400만원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 시장 시세 간에 상당한 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 국도 인근 상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 다만, 주변에 중소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서는 일반 주거 단지와 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시장가 차이

가장 큰 리스크는 감정평가액(126,000,000원)이 최근 시장 거래가(약 5,249만원~11,600만원, 단위 면적 환산 시 약 640만원~906만원/평)보다 현저히 높다는 점입니다. 감정가가 시장 상황을 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있으며, 이는 과도한 입찰로 이어질 수 있습니다.

6.2. 주변 산업단지 영향

일반산업단지와 중소규모 공장이 혼재된 지역의 상업시설이라는 점은 향후 가치 상승이나 임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 정보 불확실성

기타 참고사항에 임대 관례가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 공실인지 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)된 오피스텔로, 권리관계가 깨끗하고 교통이 편리한 입지에 위치하고 있습니다. 그러나 최근 거래 시세 대비 감정가가 과도하게 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이러한 점을 고려할 때, 시장 가격에 기반한 합리적인 입찰 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세의 큰 차이를 이용한 저가 매수 기회: 감정가가 시장 가격보다 높을 경우, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 상업지역 내 위치: 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시장 거래 시세를 분석한 결과, 본건(23.46㎡)의 적정 시장가치는 약 6,400만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 126,000,000원이지만, 이는 시장 시세보다 매우 높습니다. 따라서, 낙찰을 위해서는 감정가를 기준으로 하기보다는 시장 시세에 근거하여 전략적인 입찰가를 산정해야 합니다.

본 분석을 토대로, 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 최근 거래된 시장 가격 범위 내에서, 합리적인 수준의 할인율을 적용한 금액이며, 과도한 경쟁을 피하면서도 성공적인 낙찰 가능성을 높일 수 있는 범위입니다. 반드시 입찰 전 현장 조사를 통해 임대 현황 및 주변 시세 변동을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.