나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51824 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2720-3 웨이브프라자 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북서측 및 북동측 인근에 위치하며, 주변은 산업단지, 공원, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건 기호(1~3) 공히 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건(사용승인: 2022.10.06) 내,
제2층 제211호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내젹: 인터레이어마감 등,
창호: 강화유리마감 등 임.

기호(2), 기호(3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건(사용승인: 2020.04.03) 내,

제3층 제304호 및 제3층 제303호로, 공히,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 강화유리마감 등 임.

이용상태

기호(1)
간이벽체 분리하여 제212호, 제213호와 일체로 음식점으로 이용중임.

기호(2), 기호(3)
간이벽체 분리하여 제302호와 일체로 사무실로 이용중임.

설비내역

기호(1)
공용의 기본급배수 및 위생설비, 승강기설비를 구비하고 있음.

기호(2), 기호(3)
공용의 기본급배수 및 위생설비, 승강기설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)
인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중임.

기호(2), 기호(3)
인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)
본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트포장도로 및 노폭 약 20m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

기호(2), 기호(3)
본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-20)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-66)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

기호(2), 기호(3)
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-2)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), 기호(2), 기호(3) 공히,
임대관계는 미상임.

물건 비고

간이벽체 분리하여 304호,302호 일체로 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51824 (3)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2720-3 웨이브프라자 3층303호 (새주소: 경기도 시흥시 거북섬4길 14 (정왕동))

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 530,000,000원

토지면적: 60.21㎡ (약 18.21평)

토지지분: 60.21㎡ (약 18.21평)

건물면적: 95.79㎡ (약 29.00평)

건물지분: 95.79㎡ (약 29.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

주의사항: 간이벽체 분리하여 304호, 302호와 일체로 사무실 이용 중

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 및 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주변은 산업단지, 공원, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 상업업무지대입니다.

교통상황: 차량진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리를 고려시 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

토지 형상: 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 건물 현황

건물명: 웨이브프라자

사용승인일: 2020년 4월 3일

층수: 총 3층 건물 (해당 물건은 3층)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

외벽: 돌붙임마감 등

내벽: 인테리어마감 등

창호: 강화유리마감 등

건물면적: 95.79㎡ (약 29.00평) (제3층 제303호)

건물 총 호수: 35호

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을4 (2022-09-15) 전세권설정 (주식회사대 *건설, 15,000,000원)

인수되는 권리:

을4: 전세권 (주식회사대 *건설, 15,000,000원). 본 전세권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 인수되는 보증금은 15,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

말소되는 권리:

을5: 근저당권 (우리은행, 1,140,000,000원)

갑5: 압류 (서초세무서장)

갑6: 압류 (용인세무서장)

갑7: 압류 (시흥시)

갑8: 가압류 (경기신용보증재단, 41,666,672원)

갑9: 임의경매 (에프더블유2412유동화전문유한회사, 976,086,063원)

갑10: 가압류 (신용보증기금, 15,956,788원)

갑11: 압류 (시흥세무서장)

등기부채권 총액: 1,212,623,460원.

임차인 현황:

임차인: 대 *건설

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 해당 없음

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

임차인: 주식회사대 *건설

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 해당 없음

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 전세권 15,000,000원이 있으나, 이 항목은 대항력 없는 임차인 정보와 별개로 말소기준 권리로서 인수됩니다.

1.4. 상권분석

위치: "거북섬" 인근의 상업업무지대로, 시흥시 정왕동 일대의 상권 활성화 지역에 포함됩니다.

주변 환경: 산업단지, 공원, 근린생활시설, 아파트 단지 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 수요층이 두텁습니다.

업종 적합성: 제1종근린생활시설로 등록되어 있어 사무실, 소매점, 학원, 병원 등 다양한 업종의 입점에 유리합니다.

현재 이용 현황: 간이벽체 분리를 통해 인접한 302호, 304호와 일체로 이용 중인 점을 고려할 때, 통합 사용 시 넓은 공간 활용이 가능하여 특정 업종에 특화된 운영이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성이 뛰어나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 주거단지와 인접하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건지 주변에서 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복병합사건 및 유동화물건: 경매 진행 과정이나 권리 관계에 특수성이 있을 수 있으므로, 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

간이벽체 분리 사용: 실제 이용 면적 및 구조가 공부와 다를 수 있으며, 이는 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (303호, 304호, 302호 일체 사용)

인수되는 전세권: 15,000,000원의 전세보증금은 낙찰자가 부담해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근 상업지구에 위치한 웨이브프라자 3층 303호입니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 제1종근린생활시설입니다. 현재 인접 호수와 일체로 사무실로 사용 중이라는 점에서 공간 활용의 유연성이 기대됩니다.

권리 관계에서는 15,000,000원의 전세권이 말소기준권리로서 인수되는 점이 가장 중요한 사항이며, 이 외 다수의 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 유동화 물건으로 중복 병합된 사건이라는 점을 인지하고, 권리 분석과 명도 과정을 철저히 준비해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

입지적 장점: 시흥시 거북섬 인근의 성장 가능성이 있는 상업지역에 위치합니다.

공간 활용성: 간이벽체 분리 사용으로 3개 호수(302, 303, 304호)를 통합하여 넓은 면적 활용이 가능하며, 다양한 사업 목적에 부합할 수 있습니다.

배후 수요: 인접한 산업단지와 주거지역의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 530,000,000원

인수 보증금(전세권): 15,000,000원

예상 입찰가는 감정가 대비 적정 낙찰률, 인수되는 보증금, 명도비용, 수리비, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 15,000,000원의 인수 보증금을 고려하여 실질적인 총 부담액을 계산한 후, 본 물건의 미래 가치를 평가하여 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.