나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51824 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2720-3 웨이브프라자 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북서측 및 북동측 인근에 위치하며, 주변은 산업단지, 공원, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건 기호(1~3) 공히 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건(사용승인: 2022.10.06) 내,
제2층 제211호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내젹: 인터레이어마감 등,
창호: 강화유리마감 등 임.

기호(2), 기호(3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건(사용승인: 2020.04.03) 내,

제3층 제304호 및 제3층 제303호로, 공히,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 강화유리마감 등 임.

이용상태

기호(1)
간이벽체 분리하여 제212호, 제213호와 일체로 음식점으로 이용중임.

기호(2), 기호(3)
간이벽체 분리하여 제302호와 일체로 사무실로 이용중임.

설비내역

기호(1)
공용의 기본급배수 및 위생설비, 승강기설비를 구비하고 있음.

기호(2), 기호(3)
공용의 기본급배수 및 위생설비, 승강기설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)
인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중임.

기호(2), 기호(3)
인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)
본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트포장도로 및 노폭 약 20m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

기호(2), 기호(3)
본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-20)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-66)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

기호(2), 기호(3)
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-2)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), 기호(2), 기호(3) 공히,
임대관계는 미상임.

물건 비고

간이벽체 분리하여 303호,302호와 일체로 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경51824 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2720-3 웨이브프라자 3층 304호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬4길 14 (정왕동))

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 78,400,000원

토지면적: 88.99㎡ (약 26.92평)

건물면적: 141.57㎡ (약 42.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2020년 04월 03일

전유부분 면적: 141.57㎡ (약 42.82평)

해당 층: 3층

주요 마감: 외벽 - 돌붙임마감 등, 내벽 - 인테리어마감 등, 창호 - 강화유리마감 등

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용건부지로 이용중

토지면적: 88.99㎡ (약 26.92평)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

주의사항: 간이벽체 분리하여 303호, 302호와 일체로 사무실로 이용중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 및 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 산업단지, 공원, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 상업업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려 시 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타: 지구단위계획구역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 2020-08-07: 소유권이전 (양광진)

* 2022-08-30: 소유권이전 3번 신탁등기말소 (양광진)

* 2022-09-15: 전세권설정 (주식회사대우건설, 20,000,000원) - 말소기준권리, 인수 여부 확인 필요 (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 인수되지 않는 것으로 보입니다.)

* 2022-09-15: 근저당권 (우리은행, 1,140,000,000원) - 말소

* 2024-01-26: 압류 (서초세무서장) - 말소

* 2024-03-26: 압류 (용인세무서장) - 말소

* 2024-05-13: 압류 (시흥시) - 말소

* 2024-07-15: 가압류 (경기신용보증재단, 41,666,672원) - 말소

* 2025-03-11: 임의경매 (에프더블유2412유동화전문유한회사, 976,086,063원) - 말소

* 2025-05-20: 가압류 (신용보증기금, 15,956,788원) - 말소

* 2025-07-04: 압류 (시흥세무서장) - 말소

등기부채권 총액: 1,217,623,460원

3.2. 인수되는 권리

제시된 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (전세권설정 '말소: 인수' 표기에도 불구하고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수되지 않을 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 대우건설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 주식회사대우건설

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 근린상가로 분류되며, 주변에 산업단지, 공원, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 상업업무지대에 속해 있습니다. '웨이브프라자' 외에도 인근에 '퍼스트프라자', '웨이브타운', '시흥 MTV웨이브파크리움' 등 다수의 집합건물이 소재하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 대규모 해양레저 복합 시설인 '웨이브파크'와 접해 있어 관광객 및 방문객 유입 가능성이 있습니다.

4.2. 향후 개발 가능성

'거북섬'을 중심으로 해양레저 복합 도시 개발이 추진되고 있으나, 최근 부동산 PF 시장 경색으로 인한 상가 공실률 증가, '유령섬'이라는 오명 등 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 상황도 보고되고 있습니다. (관련 뉴스 참조)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* '웨이브파크' 내에 다양한 편의시설 (푸드코트, 기프트샵, 서핑용품샵, 푸드스트리트, 야외광장 등)이 운영 중입니다.

* 인근에 '카페 웨이브 시흥 거북섬점', '랑데자뷰 카페 시흥 거북섬점' 등 카페가 소재합니다.

* 건물 자체 또는 인근에 기본적인 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(장례시설, 폐기물 처리 시설, 발전소 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 전세권 설정이 말소기준권리이나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 혹시 모를 인수 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 본건은 간이벽체로 분리되어 인접 호실(303호, 302호)과 일체로 사무실로 이용 중입니다. 이는 추후 원상 복구 또는 분할 사용 시 추가적인 공사 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복병합사건, 유동화물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

* '거북섬' 일대 상권은 최근 부동산 PF 시장 경색으로 인한 높은 상가 공실률 및 '유령섬' 오명 등 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 상황으로, 향후 상권 회복 여부가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 제1종근린생활시설로, 대규모 해양레저 시설인 '웨이브파크'와 인접하여 잠재적 유동인구 확보가 가능한 입지에 있습니다. 철근콘크리트 구조의 건물이며, 사용승인된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 인접 호실과 일체로 사용되고 있다는 점, 그리고 '거북섬' 상권 전반의 높은 공실률과 활성화 지연이라는 지역적 이슈는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 유동화 물건 및 중복병합사건이라는 특성상 철저한 권리 분석 및 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* '웨이브파크'라는 대규모 관광 레저 시설과의 인접성으로 인한 잠재적 배후 수요 확보 가능성.

* 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도가 낮을 것으로 예상됨.

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있음.

* 간이벽체 분리 및 복합 용도 사용은 초기 투자 비용 절감 또는 다용도 활용 가능성을 시사함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 78,400,000원으로 책정되어 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되며, 현재 상권의 공실률 및 활성화 지연 이슈를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 소유권 외 특별한 인수 부담이 없는 점과 향후 거북섬 지역 활성화 가능성을 고려하여, 약 70% ~ 90% 수준의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 54,880,000원 ~ 70,560,000원)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 토대로 산정한 것으로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 추가적인 시장 분석, 전문가 상담 등을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.