나이스옥션 법원경매 안산 2024타경1814 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 908동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2024.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 내 제11층 제1102호로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

아파트(방4, 거실1, 주방/식당1, 욕실2, 드레스룸2, 발코니4, 현관1, 전실1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로, "아파트 및 상가 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 북측 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산청석초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산해양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해주시기 바랍니다.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자 우선매수 1회에 한하여 실시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경1814 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 908동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 427,500,000원

토지면적: 81.22㎡ (약 24.57평)

토지지분: 40.61155㎡ (약 12.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 130.81㎡ (약 39.58평)

건물지분: 65.40555㎡ (약 19.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 화성시

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 1. 지분매각, 2. 공유자 우선매수 1회에 한하여 실시

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거환경은 보통으로 평가됩니다. 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2020년 1월 7일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권금액 256,300,000원)입니다. 본 건 강제경매개시결정 등기(채권자 화성시, 채권금액 31,587,000원)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

본 건은 공유자우선매수 신고가 있으므로, 동일 순위 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 23층 건물 중 11층에 위치한 아파트입니다. 내부 구조는 방 4개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실 2개, 드레스룸 2개, 발코니 4개 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급·배수 설비, 지역난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지명은 안산고잔9차푸르지오이며, 2007년 9월 20일에 사용승인되었습니다. 총 10개 동, 705세대로 이루어져 있으며, 총 주차 대수는 332대입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지분매각으로 인해 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 된다는 점입니다. 이로 인해 향후 건물 사용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 절차가 복잡해질 수 있습니다.

또한, 공유자우선매수 제도가 적용되어 동순위 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 경우, 입찰에 참여하더라도 권리를 취득하지 못할 위험이 있습니다.

감정평가서 상 현장조사 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황이 실제와 다소 상이할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 대비 높은 가격으로 낙찰받을 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 편리한 주거 환경과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으나, 지분매각 및 공유자우선매수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 공유자우선매수 권리 행사 가능성은 입찰 참여 시 신중한 판단을 요구합니다. 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점도 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 상록구의 신축급 아파트 단지 내 위치하며, 제3종일반주거지역으로 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 단, 지분 매각으로 인한 제약과 공유자 우선매수 위험으로 인해 실질적인 투자 매력도는 제한적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 427,500,000원

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 101.93㎡)의 아파트 매매가는 2026년 4월 6억 3천만원, 5월 5억 6천8백만원, 7월 6억원 수준으로 형성되었습니다. 이를 기준으로 할 때, 본 건의 전체 시세는 약 5억 7천만원 ~ 6억 3천만원 범위로 추정됩니다.

본 건은 건물 및 토지 지분(약 1/2 지분으로 추정) 매각 대상이므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다. 또한, 공유자우선매수 권리 행사가 가능하다는 점을 고려하면, 입찰가를 낮게 책정할 필요가 있습니다.

감정가(4억 2천7백50만원) 대비 추정 시세(전체 5.7억 ~ 6.3억 → 지분 약 2.85억 ~ 3.15억)가 낮게 형성되어 있어, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 가격을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.