나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [8] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

물건 비고

복층(다락소재)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53501 (8) 부동산 임의 경매 물건입니다.

해당 물건은 경기도 시흥시 신천동 314-27번지 이레힐즈 502호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 484,000,000원입니다.

토지 면적은 38.50㎡ (약 11.65평)이며, 건물 면적은 62.05㎡ (약 18.77평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

특이사항으로는 복층(다락) 구조라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 동유형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

토지는 장방형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건까지는 인접 공도(폭 8m~10m)를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5)입니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기(갑1, 이재길), 소유권이전 신탁(갑3, 수협은행), 압류(갑5, 시흥시), 임의경매개시결정(갑6, 단원신용협동조합) 등의 권리 내역이 있습니다.

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권 개요에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

본 건 중 기호 7, 8(502호 포함)은 복층(다락소재)으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신천동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

소래초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 이는 단지 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

최근 매매 사례들을 살펴보면, 주변의 다른 다세대 주택들은 2001년~2003년에 건축된 건물들로, 면적은 43.32㎡(약 13.10평)에서 58.59㎡(약 17.72평) 사이이며, 매매가는 110,000,000원에서 115,000,000원 수준입니다.

이는 평당 약 620만원에서 880만원 수준으로, 본 건의 감정가 대비 현저히 낮은 시세입니다.

5. 생활정보

본 물건은 소래초등학교 북서측에 위치하며, 통학이 편리합니다.

주변에 다양한 공동주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가액(484,000,000원)과 제공된 주변 시세 자료(110,000,000원~115,000,000원) 간에 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정평가액이 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 주의가 필요합니다.

신축 건물(2024년 사용승인)임에도 불구하고, 제공된 주변 시세 자료의 건물들이 대부분 2001년~2003년 준공된 오래된 건물이라는 점을 감안할 때, 본 건의 신축성이 가격에 충분히 반영되지 않았거나, 감정가가 과대평가되었을 가능성이 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.)

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등의 제한 사항이 존재합니다.

초기 조사 결과, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 신축(2024년 준공) 다세대주택으로, 복층(다락) 구조라는 장점이 있습니다. 소래초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 무난합니다.

권리 분석상으로는 특별히 인수할 부담은 없어 보이나, 임대 관계 미상에 대한 주의는 필요합니다.

가장 큰 쟁점은 감정평가액과 제공된 주변 시세 자료 간의 큰 격차입니다. 제공된 주변 시세는 오래된 건물들을 기준으로 한 것으로, 신축 건물인 본 물건의 실제 가치는 더 높을 수 있습니다. 그러나 감정평가액이 이러한 시세 대비 과도하게 높게 책정되어 있어, 입찰 시 충분한 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2024년 준공)로, 비교 대상의 오래된 건물들 대비 높은 상품 가치를 지닙니다.

복층(다락) 구조로 공간 활용도가 높으며, 수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

소래초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변 시세 대비 감정가가 현저히 높아, 충분한 할인율을 적용하여 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2001년~2003년식, 43.32㎡~58.59㎡)의 평균 매매가는 약 110,000,000원에서 115,000,000원 수준입니다. 이를 면적(62.05㎡)으로 환산 시, 제곱미터당 약 187만원~265만원 수준으로, 총 135,000,000원 내외의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

본 물건은 2024년 신축 건물이며 복층 구조라는 점에서, 위 시세보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

하지만 감정평가액 484,000,000원은 제공된 주변 시세나 신축 프리미엄을 감안하더라도 과도하게 높아 보입니다.

따라서, 현 시세와 감정가의 격차를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 60% 수준에서 시작하는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 290,400,000원 (감정가 484,000,000원의 60%)

이는 제공된 주변 시세보다는 높고, 신축 및 복층 가치를 일부 반영한 가격이며, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.