나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [7] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

물건 비고

복층(다락소재)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53501 (7)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 501호

용도: 다세대주택

감정가: 444,000,000원

토지면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

토지지분: 35.3㎡

건물면적: 56.90㎡ (약 17.21평)

건물지분: 56.9㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 복층(다락소재)임

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 단독주택, 동유형 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 무난함.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 본건과 연결된 인접 공도를 이용하여 출입함.

1.2. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 501호임.

* 외벽: 치장석 붙임 마감.

* 내벽: 벽지 마감.

* 창호: 샷시 창호임.

* 이용상태: 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중임.

* 설비내역: 급배수, 위생, 가스, 승강기, 난방 설비 등을 갖추었음.

* 특수사항: 복층(다락) 구조임.

1.3. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역.

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합).

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률).

* 과밀억제권역(수도권정비계획법).

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을5). 채권금액 12,000,000원.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을5).

* 단원신용협동조합 임의경매개시결정(갑6).

* 시흥시 압류(갑5).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음).

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 이재길 (갑1).

* 소유권이전신탁: 수협은행 (갑3).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 명도 전 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 함.

1.5. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 뒷받침됨.

* 주요시설: 인근에 소래초등학교가 있어 교육 환경이 양호함.

* 경쟁 환경: 유사한 다세대 주택 및 빌라 등 주거 형태가 분포되어 있을 것으로 예상됨.

1.6. 생활정보

* 교육: 소래초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리함.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

1.7. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 본건 감정가는 444,000,000원이나, 제공된 최근 매매 자료에 따르면 유사한 다세대 주택이 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원 선에서 거래됨. 이는 감정가의 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요함을 시사함.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이지만, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 현황, 명도 관련 문제 발생 가능성 등을 면밀히 확인해야 함.

* 각종 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인) 등에 해당하여 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있음.

* 복층(다락) 구조: 다락 공간은 추가 활용 가치가 있으나, 일부 건축법규 검토가 필요할 수 있음.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 신천동에 소재한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 복층형 건물이며, 대중교통 접근성도 우수한 편입니다.

가장 주목할 점은 444,000,000원으로 책정된 감정가와 주변 시세(약 110,000,000원 ~ 115,000,000원) 간의 상당한 차이입니다. 이로 인해 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있으나, 감정가의 신뢰도와 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필수적입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 부분은 명도 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 현저히 낮은 시세 대비 감정가: 주변 실거래가를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 높은 투자 수익률을 기대할 수 있음.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근이라는 점은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있음.

* 복층 구조의 활용성: 다락 공간은 거주 만족도를 높이거나 추가 임대 수익 창출에 기여할 수 있음.

* 권리 분석의 명확성: 말소되는 권리들이 많아 명도 후 재산권 행사에 큰 부담이 없을 것으로 예상됨.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 444,000,000원이나, 유사 면적(55.64㎡~58.59㎡)의 주변 다세대주택 매매 사례가 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 파악되었습니다.

건물 면적 56.90㎡를 기준으로 평당 가격을 환산하면 대략 1,870,000원 ~ 2,650,000원 범위로, 본건의 예상 시장 가치는 약 123,440,000원 내외로 추정됩니다.

따라서, 감정가가 시세보다 과도하게 높게 책정된 것으로 판단되며, 낙찰가는 시세 수준을 반영하여 결정될 것으로 예상됩니다.

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이를 권고합니다. (본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려한 것이며, 향후 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

이 물건은 감정가와 실거래가 간의 큰 차이로 인해 시세차익을 노리는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.