나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [5] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53501 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 4억 3천 1백만 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 401호

용도: 다세대주택

건축물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호외 7개호 (본건은 4층 401호)

1.3. 면적 정보

토지면적: 40.81㎡ (약 12.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 65.79㎡ (약 19.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 토지/건물 면적: 토지 40.81㎡, 건물 65.79㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건과 연결된 인접 공도(도로)를 이용하여 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부등본상 소유권보존 등기(이재길) 이후 소유권이전신탁(수협은행, 갑3), 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 을5, 2024-05-29 접수, 12,000,000원)이 설정되었으며, 이후 압류(시흥시, 갑5, 2025-06-17 접수)가 발생하였고, 최종적으로 근저당권(단원신용협동조합, 갑6, 2025-10-16 접수, 12,000,000원)에 의한 임의경매개시결정이 내려졌습니다.

말소기준권리: 을5 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

매각으로 인해 말소되는 권리: 을5 근저당권, 갑5 압류, 갑6 임의경매. (갑1 소유권보존, 갑3 소유권이전신탁은 말소되지 않음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (해당 사항 없음)

등기부채권 총액: 12,000,000원.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 삼형스카이빌 (2003년식, 58.59㎡): 2026년 7월, 1억 1천만 원에 거래. (평당 약 621만원)

* 동서아트빌2차 (2001년식, 43.32㎡): 2026년 7월, 1억 1천 5백만 원에 거래. (평당 약 878만원)

* 두성하이츠빌 (2001년식, 55.64㎡): 2026년 7월, 1억 1천만 원에 거래. (평당 약 654만원)

본건(이레힐즈 401호, 65.79㎡)의 예상 시장 가치는 평당 약 621만원 ~ 878만원으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적 65.79㎡ (약 19.90평)에 적용 시, 약 1억 2천 3백만 원에서 1억 7천 4백만 원 사이의 시세를 형성할 것으로 보입니다.

이는 감정가 4억 3천 1백만 원과 비교 시 상당한 괴리가 있습니다. 최근 시장 거래가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

북서측 인근에 소래초등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 환경

본건의 주위 환경은 무난한 편이며, 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(4억 3천 1백만 원)과 최근 시장 거래가(약 1억 1천만 원 ~ 1억 1천 5백만 원) 간의 큰 차이는 향후 매각 과정이나 명도, 재매각 시 변수로 작용할 수 있습니다. 감정가 산정 시점의 시장 상황과 현재 시장 상황이 다를 가능성이 높으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 여러 규제(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)가 존재하므로, 토지 활용에 대한 제약을 인지해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 다만, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 점유자와의 협상 또는 법적 절차를 통해 해결 가능할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 401호는 소래초등학교 인근에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 무난한 수준으로 평가됩니다. 등기부상 복잡한 권리관계는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 특징은 감정가와 최근 시장 거래가 간의 현저한 차이입니다. 최신 시장 거래 데이터를 바탕으로 볼 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 훨씬 낮은 수준으로 판단됩니다. 따라서 투자자는 이 시세 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저렴한 매수 가능성

최근 시장 거래 데이터를 기반으로 볼 때, 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

초등학교 인근의 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있어 실수요자 접근도 가능합니다.

8.3. 권리관계 단순

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 건물 면적(65.79㎡)을 바탕으로 산정한 예상 시장가는 약 1억 4천만 원 수준입니다. 권리 인수 사항이 없고, 시장 데이터를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 시장가 대비 소폭 높은 수준인 1억 6천만 원 으로 제안합니다.

이는 감정가(4억 3천 1백만 원)와는 큰 차이가 나는 금액이며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 최신 시세 변동 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.