나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [6] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53501 (6)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 402호

용도: 다세대주택

건물명: 이레힐즈

건축년도: 2003년

감정가: 393,000,000 원

토지면적: 39.11㎡ (약 11.83평)

건물면적: 63.04㎡ (약 19.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (상세 정보 제한)

특이사항: 공동담보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 (402호)

준공일자: 2024년 2월 19일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 무난한 편임. [cite: 감정평가서요약]

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임. [cite: 감정평가서요약]

토지형상 및 이용상태: 장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용 중임. [cite: 감정평가서요약]

인접도로상태: 본건과 연결된 인접 공도를 이용하여 출입함. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024년 5월 29일 접수, 채권금액 12,000,000원. 본 경매 절차를 통해 말소될 예정임.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요함.

기타 권리사항:

* 갑1: 소유권보존 (권리자: 이재길)

* 갑3: 소유권이전신탁 (권리자: 수협은행, 2024년 5월 29일 접수). 본건은 신탁 재산으로 등기되어 있음.

* 갑5: 압류 (권리자: 시흥시, 2025년 6월 17일 접수). 본 경매 절차를 통해 말소될 예정임.

* 갑6: 임의경매 (권리자: 단원신용협동조합, 2025년 10월 16일 접수). 현재 진행 중인 경매 사건의 근거 권리임.

등기부채권 총액: 12,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건은 주택가에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. [cite: 감정평가서요약]

1.4. 생활정보

주요 시설 접근성:

* 교육시설: "소래초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함. [cite: 감정평가서요약]

* 교통시설: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함. [cite: 감정평가서요약]

* 주거환경: 주변 환경이 단독주택 및 공동주택으로 구성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨. [cite: 감정평가서요약]

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함). [cite: 감정평가서요약]

1.5. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 명시된 지상권의 존재는 향후 권리관계를 복잡하게 만들 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세 확인이 필요함.

감정가와 시세의 큰 괴리:

* 본건의 감정가는 393,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 시세 정보를 분석한 결과, 유사 건물들의 거래가는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로, 건물 면적(63.04㎡) 기준 평당 약 187만원 ~ 265만원의 시세를 형성하고 있음 (제공된 시세 정보). 이는 감정평가액 대비 현저히 낮은 수준으로, 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항임.

기타 참고사항:

* 임대 관계는 미상임.

1.6. 종합 의견

본건 경기도 시흥시 신천동 소재 다세대주택은 소래초등학교 인근에 위치하며 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임. 건축년도 2003년으로 노후도는 보통 수준이며, 철근콘크리트 구조임. 권리관계상 소유권이전신탁이 등기되어 있으며, 말소기준권리인 근저당권을 포함하여 다수의 권리가 경매 절차를 통해 정리될 예정임. 현재 임차인은 없는 것으로 파악됨.

가장 주목해야 할 점은 감정평가액(393,000,000원)과 최근 유사 물건들의 시장 시세(110,000,000원 ~ 115,000,000원) 간의 큰 차이임. 이는 감정가가 시세보다 과대평가되었거나, 시장 상황 변화 또는 특정 물건의 고유 특성에 기인할 수 있음. 따라서 본건에 대한 투자는 철저한 시세 조사와 함께 감정가 대비 잠재적 수익률을 신중하게 평가해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 주요 학교 및 교통시설 인접: 소래초등학교와 버스정류장이 근접하여 생활 편의성이 높음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 시장 시세가 감정가 대비 현저히 낮아, 향후 시장 가치 상승 또는 감정가 조정 시 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가짐. (단, 시장 시세 반영이 중요)

* 권리관계 명확화: 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 정리될 예정으로, 소유권 이전이 비교적 명확함 (단, 지상권은 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 시세 정보를 바탕으로 본건(건물면적 63.04㎡)의 시장 가치를 추정하면, 평당 약 187만원 ~ 265만원으로 계산되어 총 118,000,000원 ~ 167,000,000원 범위로 분석됨 (제공된 시세 정보).

현재 감정가(393,000,000원)가 시장 시세와 큰 차이를 보이는 점을 감안할 때, 투자자는 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰가를 고려해야 함.

현 시세 및 권리관계, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안함. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 금액이며, 시장 시세를 반영한 가격임.

최종 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황 조사, 권리 관계 재확인, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.