나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [2] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 202호

1.2. 건물 현황

* 건물명: 이레힐즈

* 구분: 다세대주택

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 규모: 지하 0층, 지상 5층 중 2층 202호

* 면적: 전용면적 64.66㎡ (약 19.56평)

* 사용승인일: 2024년 02월 19일

* 내부 마감: 외벽 - 치장석 붙임 마감 등. 내벽 - 벽지 마감 등. 창호 - 샷시 창호.

* 설비: 급배수, 위생, 가스, 승강기, 난방 설비 갖춤.

1.3. 토지 현황

* 토지면적: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

1.4. 감정가 및 경매 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53501 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 감정가: 395,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 동 유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건과 연결된 인접 공도를 이용하여 출입 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존: 이재길

* 소유권 이전(신탁): 수협은행 (2024-05-29)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-05-29, 12,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 시흥시 (2025-06-17) - 말소 예정

* 임의경매 개시 결정: 단원신용협동조합 (2025-10-16, 12,000,000원)

* 등기부채권 총액: 12,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 을5 근저당 (2024-05-29)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

* 경매로 인해 본 물건에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상이므로 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

주변 유사 다세대주택 거래 사례 분석 결과, 전용면적 43.32㎡~58.59㎡(약 13.10평~17.72평) 물건이 2026년 7월 기준 110,000,000원 ~ 115,000,000원(1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원)에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적 64.66㎡(약 19.56평) 기준, 평당 평균 시세는 약 620만원 ~ 880만원으로 분석됩니다.

이에 따른 본 건의 현 시세는 약 120,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 건축물 용도 및 현황

본 건물(이레힐즈)은 2024년 2월 사용승인된 공동주택(다세대주택)으로, 총 8세대로 구성되어 있습니다. 5층 건물에 엘리베이터가 설치되어 있어 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 소래초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타: 인근 지역이 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인 존재 가능성은 낮으나, 입찰 전 명확한 확인이 필요합니다.)

6.2. 가격 관련 리스크

본 물건의 감정평가액(395,000,000원)과 주변 실거래가 시세(약 110,000,000원 ~ 115,000,000원) 간에 약 3배에 달하는 큰 차이가 발생합니다. 이는 감정가가 과대평가되었거나, 주변 시세가 낮게 형성되었을 가능성을 시사하므로, 입찰 시 객관적인 시세 조사를 통한 적정 가격 산정이 매우 중요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당하여 향후 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 신축급 다세대주택(이레힐즈) 내 202호입니다. 소래초등학교 인근으로 기본적인 주거 환경은 양호하나, 감정가와 시세 간의 현저한 괴리로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2024년 2월 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 시흥시 신천동 지역의 주거 선호도.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성이 높습니다. (단, 감정가와 시세 차이에 대한 면밀한 재검토가 필수적입니다.)

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 395,000,000원이지만, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 현재 시세는 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 본 물건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제시합니다.

이 금액은 시세와 감정가의 큰 차이를 고려하여, 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 감안했을 때 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 산정한 것입니다.

따라서, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 입찰하여 시세 차익을 극대화하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.