나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [4] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경53501 (4)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 403,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 건축물 정보 (이레힐즈):

* 주소: 경기도 시흥시 신천동 314-27번지 (새주소: 경기도 시흥시 호현로49번길 36-1)

* 주요 용도: 공동주택

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 사용승인일: 2024년 02월 19일

* 건축물 총 층수: 5층

* 해당 물건 층수: 3층 (302호)

* 건물 총 세대수: 8세대

* 토지 면적: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 건물 면적: 64.66㎡ (약 19.56평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로

* 본건은 해당 물건과 연결된 인접 공도를 이용하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 접수일자: 2024-05-29)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 갑6 임의경매, 갑5 압류 (징수과-00 6922)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 소유권 이전은 말소되지 않으며, 신탁(수협은행) 등은 권리분석 시 유의해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (이재길)

* 을5: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 금12,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 소유권이전신탁 (수협은행)

* 갑5: 압류 (시흥시) - 말소

* 갑6: 임의경매 (단원신용협동조합, 금12,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

* 상세 내용: 임대관계가 미상이며 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 내역은 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 소래초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 신탁 등기(수협은행)가 존재하므로, 소유권 이전 및 말소 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 이용 제한

* 토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 지역 지구별 제한사항이 있습니다.

6.3. 기타

* 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인 및 권리 관계 파악이 중요합니다.

* 물건명세서상 기호7.8은 복층(다락소재)임으로 명시되어 있으나, 본건 302호에 해당하는지는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 시흥시 신천동의 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 등기부상 권리 관계는 명확한 편이나, 신탁 등기가 존재하며 임대 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

* 주변에 초등학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물(2024년 사용승인)로, 향후 관리비 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 시흥시 신천동 지역의 개발 가능성과 더불어 주거 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석상 비교적 깔끔한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 403,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사한 신천동 지역의 다세대주택(2001-2003년식, 전용면적 43.32㎡~58.59㎡)이 110,000,000원에서 115,000,000원 선에서 거래되었습니다. 이는 본건의 면적(64.66㎡) 및 신축 연도(2024년 사용승인)와 비교했을 때 가격 차이가 상당합니다.

* 시흥시 신천동 지역의 다세대주택 매물은 6,000만원에서 4억원까지 다양한 가격대를 형성하고 있으며, 본건의 신축 연도와 면적을 고려할 때, 기존 거래가보다는 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 이에 따라, 본건의 신축 연도(2024년 사용승인)와 건물 상태, 면적(64.66㎡)을 고려할 때, 기존 매매 사례의 가격 대비 약 1.5배~2.0배의 가치를 적용하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 잠정적인 예상 입찰가는 약 200,000,000원 (2억 원)에서 260,000,000원 (2억 6천만 원) 사이로 추정됩니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인, 동종 물건의 최근 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.