나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53501 [3] 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 " 소래초등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호외 7개호로서 외벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 기호7.8은 복층(다락소재)임(후첨 호별배치도및내부구조도 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53501 (3)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 314-27 이레힐즈 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 466,000,000원

* 토지면적: 51.53㎡ (약 15.60평)

* 건물면적: 83.07㎡ (약 25.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경 무난함.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편리함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존: 이재길 (갑1)

* 소유권 이전 신탁: 수협은행 (갑3)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을5), 2024년 5월 29일 접수, 말소기준권리. 채권액 12,000,000원.

* 압류: 시흥시 (갑5), 2025년 6월 17일 접수.

* 임의경매개시결정: 단원신용협동조합 (갑6), 2025년 10월 16일 접수. 채권액 12,000,000원.

* 총 등기부채권액: 12,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되어 있어, 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 본 건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상업 활동 가능.

* 소래초등학교 인근으로 학생 및 학부모 관련 상권 형성 가능성.

* 인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 3.3㎡당 약 188만원 ~ 265만원 수준에서 거래됨.

* (검색 결과, 시흥시 신천동 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시계획시설 정비 및 주택 집수리 지원 사업 등이 진행되는 지역으로, 전반적인 주거 환경 개선 노력이 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다. 정확한 혐오시설 여부 및 주거 환경에 대한 판단은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 소래초등학교 인근으로 교육 환경 양호. 기타 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 시내버스정류장 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근 용이.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 3층에 위치. 외벽은 치장석 붙임 마감, 내벽 벽지 마감, 창호는 샷시 창호.

* 설비: 급배수, 위생, 가스, 승강기, 난방 설비 등을 갖추었음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 차이: 감정가 466,000,000원 대비 최근 주변 시세(110,000,000원 ~ 115,000,000원)와의 큰 괴리가 존재함. 이는 감정가의 신뢰성 또는 시장 변화를 의심하게 하는 요인이므로, 현장 조사 및 추가 시세 조사가 필수적임.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 절차가 영향을 받을 수 있음. (물건 정보상 "공동담보" 특이사항 기재되어 있어 확인 필요)

* 미상 임대차: 임대 관계가 미상으로, 인수 또는 명도에 대한 추가 확인이 필요함. (단, 인수 보증금 합계 0원 명시)

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등)에 해당하여 추후 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 존재 시 인수 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 소래초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임.

* 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 확인이 필요함.

* 가장 큰 쟁점은 감정가와 현재 시장가 간의 큰 차이이며, 이는 잠재적 투자 기회가 될 수도 있으나 철저한 현장 조사와 시세 분석이 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 수준의 예상 입찰가를 통한 시세차익 기대.

* 신천동 지역의 주거 환경 및 교통 개선 가능성.

* 실거래가 수준을 고려한 안정적인 투자 접근.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가(110,000,000원 ~ 115,000,000원) 및 본 건의 면적(83.07㎡)을 고려할 때, 3.3㎡당 약 200만원 ~ 220만원 수준의 시세를 적용할 수 있습니다.

* 이에 따른 예상 시세는 약 17,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 경매 낙찰률 및 낙찰가율 추세, 감정가와의 괴리 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 예상 입찰가를 14,000만원 ~ 15,000만원 범위 내에서 산정하는 것을 권장합니다.

* 본 보고서에서는 14,800만원을 예상 입찰가로 제시합니다. (이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.