나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2498 [4] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층에이에프08-0013호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하 4층 건으로서, 외벽 : 복합판넬 등 마감, 창호 : 페어글래스 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있음.

설비내역

위생, 급배수, 소화전 설비 및 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물과 동서남북 4방향으로 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2498 (4)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층에이에프08-0013호 (신 주소: 경기도 남양주시 다산지금로 202)

용도: 지식산업센터

감정가: 194,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

건물면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물 전체 연면적: 249,723.602㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 남양주시 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: Provided text]. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: Provided text]. 강변북로와 맞닿아 있어 토평IC를 통해 수도권제1순환고속도로 진입이 용이하며, 향후 지하철 8호선 연장도 예정되어 있어 교통 여건이 우수할 것으로 예상됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다 [cite: Provided text]. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역 외곽경계로부터 200M 이상 300M 이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다 [cite: Provided text].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 28일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 231,800,000원)입니다 [cite: Provided text]. 소유권 이전(상속) 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다. 총 채권액은 231,800,000원입니다 [cite: Provided text].

3.2. 임차인 현황

임차인 황경해 씨가 확인되었습니다.

* 임차인: 황

* 보증금: 5000000원

* 차임: 350000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-24

* 대항력: 없음

본 건 임차인 황 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요 없음) [cite: Provided text]. 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다 [cite: Provided text].

4. 상권분석

현대테라타워DIMC는 지식산업센터, 기숙사, 상업시설 등이 복합된 대규모 건물입니다. 저층부에는 대면형 상가와 테마형 스트리트몰이 조성되어 지역의 명소로 자리 잡고 있으며, 인근 아파트 단지 및 주택가와 연계하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 다산신도시의 자족기능 강화 및 개발 호재와 맞물려 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

건물 내에는 입주 기업 전용 프리미엄 커뮤니티 시설(호텔식 스파, 피트니스, 카페테리아, 컨퍼런스룸 등)이 마련되어 있으며, 옥상에는 녹지 공간과 운동 시설이 조성되어 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근에 다산한강초등학교가 있으며, 대형마트(이마트) 및 다양한 근린생활시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등이 존재하여 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다 [cite: Provided text]. 또한, 지식산업센터의 공급 증가 추세에 따른 시장 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 일부 규제 지역 지정 사유에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산지구의 중심에 위치한 현대테라타워DIMC 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 2022년 준공된 신축 건물로, 다양한 편의시설과 쾌적한 환경을 제공하며, 개발 중인 신도시 내 핵심 시설로서 미래 가치가 높습니다. 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 다산신도시의 핵심 입지에 위치한 현대식 지식산업센터

* 편리한 교통망(강변북로 인접, 대중교통 이용 용이, 향후 지하철 개통 예정)

* 건물 내 풍부한 커뮤니티 시설 및 쾌적한 업무 환경

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 투자 가능

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 194,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 상황, 건물 내 공실률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 권리 분석과 더불어 인근 유사 물건의 실거래가, 임대 현황 등에 대한 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.