나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2498 [2] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층에이에프08-0011호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하 4층 건으로서, 외벽 : 복합판넬 등 마감, 창호 : 페어글래스 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있음.

설비내역

위생, 급배수, 소화전 설비 및 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물과 동서남북 4방향으로 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경2498 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층에이에프08-0011호

건물구조: 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하 4층 건물

건물 용도: 지식산업센터

건물 면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

토지 지분: 12.4145㎡ (약 3.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 194,000,000원 (1억 9천 4백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 종합적인 교통 상황은 대체로 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형이며, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 동서남북 4방향으로 외곽 공도와 연결되어 있어 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속해 있으며, 대로1류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접하고 있습니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역 외곽경계로부터 200M이상 300M이내 지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 06월 28일에 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상의 소유권이전, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역에 위치하며, '다산한강초등학교'가 인근에 있습니다. 현대테라타워 DIMC는 지식산업센터, 기숙사, 상업시설 등이 복합된 건물로, 주변 상권은 개발 중인 신도시의 특성을 반영하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

남양주 다산지금 공공주택지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 높습니다. 근린생활시설 용도로도 이용 가능한 지역 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 소재지 남측 인근에 '다산한강초등학교'가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 학군입니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 환경

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

* 역사문화환경보존지역 (가운동지석묘 보호구역 외곽 경계로부터 200M이상 300M이내 지역): 문화재 인근 지역으로 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 폐기물 관련 시설 인근 또는 영향권으로 분류될 가능성이 있으며, 지역 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정): 외국인 및 특정 용도(주택)로의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 포함됩니다. (본 건은 지식산업센터 용도이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 용도 변경 등 고려 시 확인 필요)

6.2. 기타

* 제시외 건물 및 공작물: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 현대테라타워DIMC 내 지식산업센터로, 신도시 개발 지역에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 교통 및 교육 환경이 갖춰져 있으며, 경매로 인한 권리상 하자 없이 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래허가구역 등 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 향후 재산권 행사 및 개발 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 신도시 지역: 다산지금 공공주택지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지속적인 발전이 기대됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하며, 주변 근린생활시설 및 초등학교 등 생활 인프라가 구축되고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸되므로 권리상 안전합니다.

* 지식산업센터 특성: 임대 수익 창출 또는 직접 사용 목적에 따라 활용도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 194,000,000원으로 제시되었습니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 위에서 언급된 토지이용계획상의 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 100% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 155,200,000원 ~ 194,000,000원 사이에서 면밀한 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.