나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경55 [6] 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하3층지301호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 '강북구청' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전통시장, 근린생활시설, 공동 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선:수유역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상15층 건물 내 제지하1층 제지101호, 제지하2층 제지201호, 제지하2층 제지202호, 제지하2층 제지204호, 제지하2층 제지205호, 제지하3층 제지301호로서, (사용승인일 : 2022.06.29) 외벽 : 석재 및 페인팅마감 등. 내벽 : 내부인테리어마감 등임.

이용상태

근린생활시설(판매시설 및 창고 등)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 아파트, 판매시설 및 업무시설 등의 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북측,동측 및 남측으로 한천로144길, 서측으로 한천로 148길에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경55 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

1.2. 1. 소재지 상세

본건은 서울특별시 강북구 수유동 741번지 칸타빌수유팰리스 1동 지하3층 지301호에 소재합니다.

다만, 제공된 건축물대장 정보상 해당 호수의 층 정보가 '지상'으로 표기되어 있어, 실제 위치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 2. 건물 개요

건물명: 칸타빌수유팰리스

사용승인일: 2022년 06월 29일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 3층, 지상 15층

전체 연면적: 약 29,462.80㎡ (약 8,915.53평)

건축면적: 약 2,846.63㎡ (약 861.14평)

주요 용도: 공동주택(아파트), 판매시설, 업무시설

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 243,000,000원

토지 면적: 22.48㎡ (약 6.79평)

토지 지분: 22.4759㎡ (약 6.79평)

건물 면적: 82.20㎡ (약 24.86평)

건물 지분: 82.2㎡ (약 24.86평)

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

일괄 매각 조건으로 진행됩니다.

1.5. 특이사항

정비구역, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며 '강북구청' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 전통시장, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 4호선 수유역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

건물 북측, 동측, 남측으로는 한천로144길과 접하며, 서측으로는 한천로148길과 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 08월 16일 접수된 우리은행 근저당(을3)입니다.

경매 신청 채권(우리은행, 갑3) 및 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을4, 을5, 갑4)

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 정보로 '지상권'이 개요로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

전통시장 및 다양한 근린생활시설, 주택가가 밀집한 지역적 특성을 가집니다.

4.2. 용도 및 잠재력

본 건은 용도상 판매시설로 이용 중이며, 신축 건물(2022년 사용승인)로서 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주변 지역이 시장 정비구역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 및 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 전통시장 및 다수의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 행정기관

강북구청이 인근에 위치하여 각종 행정 업무 처리에 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만) 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제를 받고 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25. / 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)이 포함되어 있어, 매각 시점에서의 허가구역 지정 여부 및 관련 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되어, 임차인의 점유 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 정보 확인 필요 사항

제공된 정보와 건축물대장상 층수 표기의 불일치(지하3층 vs 지상)는 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

또한, 내부 구획 및 이용상태는 현장조사 시 폐문부재 등으로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급된 점을 고려하여 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 조사해야 합니다.

6.4. 혐오시설

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 상세 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축 건물의 판매시설로서, 수유역 인근의 역세권에 위치하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

주변 상권과의 연계성, 시장 정비구역 지정 등의 긍정적 요인과 함께, 다수의 도시계획적 규제 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 가지고 있습니다.

등기부 채권 총액이 높으나, 임의경매 절차에 따라 진행될 경우 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

특히, 소재지 층수 표기 불일치, 내부 이용 상태, 지상권 유무 등 추가적인 현장 및 서류 확인이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 현대적인 시설과 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 수유역과의 접근성으로 인한 유동인구 확보 용이.

* 지역 개발 잠재력: 시장 정비구역 지정으로 인한 상권 활성화 기대.

* 토지, 건물 일괄 매각: 통합적 활용 또는 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 243,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수되는 임차인 보증금은 없으나, 임대관계 미상으로 인한 명도 비용 및 예상치 못한 변수를 고려해야 합니다.

또한, 토지이용계획상의 여러 규제와 허가구역 지정 기간 만료 여부, 지상권 존재 가능성 등 추가 확인이 필요한 사항들을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 난이도 등을 면밀히 분석한 후, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가 산정을 제안합니다.

상세한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 194,400,000원 ~ 218,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.