나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경55 [5] 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층지205호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 '강북구청' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전통시장, 근린생활시설, 공동 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선:수유역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상15층 건물 내 제지하1층 제지101호, 제지하2층 제지201호, 제지하2층 제지202호, 제지하2층 제지204호, 제지하2층 제지205호, 제지하3층 제지301호로서, (사용승인일 : 2022.06.29) 외벽 : 석재 및 페인팅마감 등. 내벽 : 내부인테리어마감 등임.

이용상태

근린생활시설(판매시설 및 창고 등)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 아파트, 판매시설 및 업무시설 등의 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북측,동측 및 남측으로 한천로144길, 서측으로 한천로 148길에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경55 (5)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지205호

건물명: 칸타빌수유팰리스

1.2. 물건 현황

구분: 집합건물

용도: 판매시설 (근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 293,000,000원

사용승인일: 2022년 06월 29일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

토지 지분: 24.3466㎡ (약 7.37평)

건물 면적: 89.04㎡ (약 26.94평)

건물 지분: 89.0416㎡ (약 26.94평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며 '강북구청' 북동측 인근입니다. 주위는 전통시장, 근린생활시설, 공동 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 4호선 수유역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 접근성

토지는 장방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 아파트, 판매시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물은 북측, 동측 및 남측으로는 한천로144길, 서측으로는 한천로148길에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 08월 16일에 접수된 우리은행 근저당 (을3, 채권액 3,000,000,000원)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 3,450,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

을구의 근저당권(을3, 을4, 을5) 및 갑구의 임의경매 개시결정(갑3)과 압류(갑4) 등은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요 없음)

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

* 임차인 A: 보증금 미상 (인수 보증금 0원)

* 임차인 B: 보증금 미상 (인수 보증금 0원)

* ... (기타 임차인이 있을 경우, 위 형식으로 기재)

(본건의 경우, 인수되는 보증금은 없으나 임대관계가 미상이므로, 현장 방문 시 해당 호실의 실제 점유 관계 및 임대차 현황을 철저히 재확인하는 것이 중요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수유동 일대는 강북구청을 중심으로 한 행정 및 상업 중심지이며, 수유역을 중심으로 발달한 상권과 전통시장, 주거 지역이 혼합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 주택들이 밀집해 있어 상업 시설 운영에 필요한 기본적인 유동인구 및 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

수유역 상권은 지역 주민들의 생활 쇼핑 및 문화 활동의 중심지 역할을 하고 있으며, 인근 주택가의 배후 수요와 함께 판매시설로서의 잠재적 가치가 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

주변에 전통시장 및 다양한 규모의 상업시설이 혼재해 있어 경쟁 환경은 다소 치열할 수 있습니다. 하지만 신축 건물인 칸타빌수유팰리스 내의 판매시설이라는 점에서 차별화된 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 전통시장(수유시장 등), 각종 은행, 병원, 음식점, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 강북구청 등 공공기관 이용도 용이합니다.

5.2. 주요 관공서

강북구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.) 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장정비구역

시장정비구역으로 지정되어 있어 재래시장 및 상점가 육성과 관련된 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 있거나, 실제 점유자와의 협상이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 건물 현황

건축물대장상 주 용도가 '공동주택(아파트)'으로도 표기되어 있으나, 실제 이용 상태는 '판매시설 및 창고 등'으로 확인되었습니다. 내부구획 및 실제 이용 상황은 현장 조사 시 폐문, 부재, 이해관계인 비협조 등으로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 지역 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 조사는 추가적으로 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수유역 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 토지/건물 일괄매각이며, 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔합니다. 그러나 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 임대관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태 간의 차이에 대한 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수유역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄매각하여 별도의 토지 관련 권리 문제가 없음.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담이 적음.

* 잠재적 개발 가능성: 시장정비구역 지정 등 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 293,000,000원에서 시작합니다. 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크(특히 임대관계 미상 및 건축물 현황 확인 필요성), 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 시에는 명도 비용과 추가적인 내부 수리 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 낙찰가율은 일반적으로 80~100% 내외에서 형성될 수 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.