나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7310 [1] 경기도 파주시 문산읍 운천리 82-37 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2024.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 운천리에 소재하며 ""운천역(경의중앙선)"" 북서측에 위치하며, 인근은 소규모 공장 및 창고시설, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건(기호1)까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1: 본건은 부정형의 토지로서, 현황 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1: 본건 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 기호1은 현장조사 결과 일부 법면으로 되어 있는 것으로 조사되었으며, 평가목적 및 제이론 등을 감안하여 이를 반영하여 평가를 진행하였습니다. 다만, 법면의 넓이는 평가사의 목측에 의한 것으로 정확한 면적 등은 별도의 측량을 요하오니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서,

외벽:복합판넬 붙임 마감 등,
내벽:내부 인테리어 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

기호3: 일반철골구조 조립식판넬(나등급)지붕 1층 건으로서,

외벽:판넬 붙임 마감 등,
내벽:판넬 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

기호4: 일반철골구조 조립식판넬(나등급)지붕 1층 건으로서,

외벽:판넬 붙임 마감 등,
내벽:판넬 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

기호5: 일반철골구조 조립식판넬(나등급)지붕 1층 건으로서,

외벽:판넬 붙임 마감 등,
내벽:판넬 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

기호6: 일반철골구조 조립식판넬(나등급)지붕 1층 건으로서,

외벽:판넬 붙임 마감 등,
내벽:판넬 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.


기호7: 일반철골구조 조립식판넬(나등급)지붕 1층 건으로서,

외벽:판넬 붙임 마감 등,
내벽:판넬 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

이용상태

기호2: 현황 공업용 등(사무실, 직원휴게실 등)으로 이용 중입니다.
기호3: 현황 공장 등으로 이용 중입니다.
기호4: 현황 공장 등으로 이용 중입니다.
기호5: 현황 공장 등으로 이용 중입니다.
기호6: 현황 공장 등으로 이용 중입니다.
기호7: 현황 공장 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호2: 전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.
기호3: 전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.
기호4: 전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.
기호5: 전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.
기호6: 전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.
기호7: 전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 수변전설비 포함
2. 목록 8,9,10은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경7310 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 운천리 82-37

용도: 공장

감정가: 11,915,197,700원

토지면적: 16,295.00㎡ (약 4,930.99평)

토지지분: 15,950.01㎡ (약 4,825.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 6,509.70㎡ (약 1,969.29평)

건물지분: 6,509.70㎡ (약 1,969.29평)

건물 제시외면적: 1,507.57㎡

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건, 선순위 지상권, 지분매각

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 및 수변전설비 포함. 2. 목록 8,9,10은 지분매각임.

특수물건정보: 유동화물건, 선순위지상권, 지분매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 운천리에 소재하며 "운천역(경의중앙선)" 북서측에 위치합니다. 인근 지역은 소규모 공장 및 창고시설, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 현황 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업 Zone)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 주식회사다리온: 보증금 300,000,000원, 차임 4,000,000원, 사업일자 2022-11-11. 대항력 없음.

* 등기부상 권리 분석:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 10. 토지 을구 1번 지상권설정등기(2017년 8월 22일 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 주요 권리 내역 (토지):

* 을1: 지상권 설정 (북파주농업협동조합, 2017-08-22 접수). 목적: 건물 기타 공작물이나 수목의 소유, 존속기간 30년. 이는 인수 대상입니다.

* 갑7: 임의경매 (신한은행, 2024-09-23 접수, 6,630,781,643원). 본 경매 개시 결정 등기입니다.

* 주요 권리 내역 (건물):

* 을1: 근저당권 (신한은행, 2019-05-29 접수, 3,600,000,000원). 이는 말소 기준 권리이며, 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 갑4: 임의경매 (신한은행, 2024-09-23 접수, 6,630,781,643원). 본 경매 개시 결정 등기입니다.

* 권리 총평: 건물 등기부상 말소 기준 권리인 신한은행의 근저당권(2019-05-29)보다 선순위인 토지 지상권(2017-08-22)은 인수됩니다. 그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기들이 존재하나, 말소 기준 권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 산업 특성: 본건이 소재한 경기도 파주시 문산읍 운천리 일대는 대체로 소규모 공장, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 중소규모 공장 운영 및 관련 사업에 적합한 입지 환경을 갖추고 있습니다.

* 입지 환경: 운천역(경의중앙선)이 인근에 위치하여 교통 접근성은 편리한 편입니다.

* 혐오 시설: 주변에 직접적으로 인접한 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 상업 시설: 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 파주시 중심부로 이동해야 이용 가능한 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 운천역이 북서측에 위치하고 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설은 소재하나, 쇼핑, 문화 등 대규모 편의 시설 이용을 위해서는 시내 이동이 필요합니다.

* 주변 환경: 공장, 창고, 농경지, 주거지가 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경보다는 산업 활동에 초점을 맞춘 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 북파주농업협동조합의 지상권(2017년 8월 22일 설정)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 사용 및 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 지료 지급 의무가 발생할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

* 지분 매각: 토지의 일부 및 건물 목록 8, 9, 10은 지분 매각 대상입니다. 지분 매각의 경우, 공유물 분할 소송 등 향후 추가적인 법적 절차나 이해관계자 간의 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 채권 유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 복잡한 권리 관계 및 특수한 거래 조건이 존재할 수 있습니다.

* 토지 현황: 토지 일부가 법면으로 조사되어 실제 활용 가능한 면적이 예상보다 줄어들 수 있습니다. 정확한 면적 파악을 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다.

* 임대 관계: 건물 및 토지 관련 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있어, 인수 후 추가적인 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 대규모 공장 용도의 부동산입니다. 상당한 규모의 토지(약 4,931평)와 건물(약 1,969평)을 포함하고 있으며, 운천역 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 지상권이 존재한다는 점이며, 이는 본 물건의 가치 및 활용 가능성에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 일부 지분 매각 대상이 포함되어 있어, 투자 결정 시 신중한 법률 검토와 함께 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 제시외 건물 및 수변전 설비가 일괄 매각에 포함되는 점, 법면으로 인한 실사용 면적 감소 가능성 등도 종합적으로 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대규모 토지(약 4,931평)와 건물(약 1,969평)을 공장 용도로 활용할 수 있는 잠재력.

* 경의중앙선 운천역 인근으로 물류 및 교통 접근성 유리.

* 산업 수요 변화에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 일괄 매각에 포함된 제시외 건물 및 수변전 설비로 인한 부가 가치.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 11,915,197,700원입니다.

본 건은 선순위 지상권 인수 부담, 지분 매각으로 인한 추가적 리스크, 법면으로 인한 실사용 면적 감소 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 권리 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 등기부등본 및 관련 법률 검토, 주변 시세 분석 등 심층적인 분석이 필수적입니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.