나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4041 [3] 대전광역시 중구 태평동 340-1 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재‘태평1동 행정복지센터’북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 10층 건물내 2층 201호외 5개호로서, (사용승인 : 2022.11.29.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

본건 기호 1-6 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서,주상복합용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-12-13)(태평동4주택재개발정비구역(해제)에 따라 환원), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-12-13)(태평13호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-12-13)(태평14호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(금동 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전태평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-11-29)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4041 (3)

소재지: 대전광역시 중구 태평동 340-1, 2층201호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 11월 29일

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

본건 층수: 2층 (201호)

감정가: 375,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 재개발구역

1.1. 면적 정보

토지면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

건물면적 (전용면적): 79.34㎡ (약 23.99평)

건축물대장 상 연면적: 3326.59㎡

토지 지분: 49.7044㎡ (약 15.03평)

건물 지분: 79.3369㎡ (약 23.99평)

1.2. 토지 이용 계획

지역지구: 제2종일반주거지역

기타 용도지구: 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(금동유치원, 대전태평중학교), 소규모주택정비 관리지역.

2. 입지조건

위치: 대전광역시 중구 태평동 소재 ‘태평1동 행정복지센터’ 북측 인근.

주변환경: 다세대주택, 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등 주거지역으로 형성.

교통: 차량 진출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 인근 버스 승강장과의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 보통 수준.

도로: 북측 및 동측으로 포장도로와 접함.

대중교통: 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 가장 가까운 버스정류장은 도보 약 5~7분 거리에 위치하여 대전 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (2023-03-31 접수)

본 경매개시결정 등기: 김혜원 강제경매 (2025-12-16 접수, 50,845,163원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑4 강제경매 등 (등기부채권 총액 210,000,000원은 최초 설정된 근저당 금액으로 보임)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

인수되는 임차보증금: 0원 (임차인 현황 및 인수 보증금 합계 기준)

3.1. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 이 )

보증금: 120,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023년 05월 30일

확정일자: 2023년 05월 22일

배당신고일자: 2026년 03월 09일

대항력: 없음

주의: 한국토지주택공사(입주자: 이 )는 대항력이 없으므로, 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. (배당신고일자 2026-03-09 기준)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 태평동 일대는 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

태평1동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 다세대주택이 많아 주거 수요는 안정적입니다.

다양한 소매점, 은행, 병원, 음식점 등이 인근에 분포하여 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

교육시설: 대전태평중학교, 금동유치원 등 (상대보호구역으로 지정됨).

편의시설: 태평1동 행정복지센터, 다수의 소매점, 은행, 약국, 음식점, 카페 등 이용 가능.

의료시설: 지역 내 병원 및 의원 접근성 양호. (구체적인 병원 정보는 추가 조사 필요)

교통시설: 인근 버스정류장에서 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

재개발구역: 향후 재개발 사업 진행 시 이주, 철거 등의 과정에서 변동성이 발생할 수 있습니다. (다만, '태평동4주택재개발정비구역(해제)'이라는 언급으로 인해 현재는 정비구역에서 해제되었을 가능성도 있으나, '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어 정비 사업의 변화 가능성은 상존합니다.)

신축 건물: 2022년 11월 사용승인된 신축 건물로, 통상적인 아파트 하자 문제 발생 가능성은 낮으나, 장기적인 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로, 대전광역시 중구 태평동의 주거 지역에 위치합니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

재개발 구역 해제 후 소규모 주택 정비 관리 지역으로 지정된 점은 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

신축이라는 점과 명도 용이성, 지역 정비 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 11월 사용승인된 비교적 새 건물로, 즉시 입주 및 임대 수익 창출 가능.

명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 간편하고 신속하게 진행될 것으로 예상됨.

지역 정비사업 기대: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

안정적인 주거 환경: 인근에 주거 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 거주 및 투자 환경 제공.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없어, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용이 없습니다.

감정가: 375,000,000원

주변 유사 물건의 시세 조사 결과, 태평동 지역 아파트의 최근 실거래가는 평당 약 400만원대에서 500만원대까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 824만원으로, 주변 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

특히 2022년 사용 승인된 신축 건물임을 감안하더라도, 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가가 필요합니다.

최종 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 동일 단지 매물 시세, 시장 동향 등을 면밀히 조사하여 산정해야 합니다.

특히, 향후 재개발/정비사업 진행 가능성 및 건축 연도(신축) 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가 대비 80% ~ 90% (약 300,000,000원 ~ 337,500,000원)

최종 결정은 상세한 시세 조사와 현장 답사 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.