나이스옥션 법원경매 의성 2024타경141 [1] 대구광역시 군위군 부계면 춘산리 634-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 부계면 춘산리 소재 "부계중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일
대는 단독주택, 농경지, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택부지(기호 2), 주택부속토지(기호
3), 전(기호 4, 6), 휴경지(기호 5)로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2, 3 : 북측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접함.
기호 4 : 남측으로 폭 약 3m의 비포장 현황 도로와 접함.
기호 5 : 동측으로 폭 약 3-4m 포장도로 및 남측으로 폭 약 3m의 비포장 현황 도로와 접함.
기호 6 : 동측으로 폭 약 3-4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)), 상대보호구역(2014-12
-05)(부계중학교)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’및‘사진용지’와 같이 정원수, 연못 및 태양광설비
, 제시외건물 기호 ㉠-㉤(기호2지상), 기호 ㉥-㉧(기호4지상)이 소재하나, 평가목적을 고려
하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물로 인하여 토지의 소유권행사에 제한
받는 경우의 토지가격은 감정평가명세표 비고란에 별도 표기하였음)하였으며, 기호 2 지상의
정원수 및 연못 및 기호 4 지상의 과수목은 토지에 포함하여 평가하였으며, 태양광설비는 기
호(1-가) 건물에 포함하여 평가하였으며, 제시외건물은 개략적인 실측에 의한 면적으로 사정
하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 3의 공부상 지목은 "전"이나, 실제 "주택부속토지"이며, 기호 4-6의 공부상 지목은
"답"이나, 기호 4, 6은 "전", 기호 5는 "휴경지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 기호 4지상에 소재하는 제시외건물 기호 ㉥ 내에 별첨‘사진용지’와 같이 저
온창고가 소재하나, 구조 등으로 볼 때 이동 가능한 구조인 바 감정평가외하였으니
, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (1:가) : 목조 목조위 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서,

-외 벽 : 치장벽돌, 사이딩 등 마감,
-내 벽 : 벽지, 목재, 타일 등 마감,
-바 닥 : 강화마루, 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창 호 : 하이새시창호임.

기호 (1:나) : 벽돌조 너와지붕 단층 건물로서,

-외 벽 : 황토칠 등 마감,
-내 벽 : 황토칠 등 마감,
-바 닥 : 옥돌깔기 등 마감,
-창 호 : 하이새시창호임.

기호 (1:다) : 경량철골조 샌드위치판넬위 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서,

-외 벽 : 목재치장, 일부 무벽체,
-내 벽 : 판넬, 타일 등 마감,
-바 닥 : 콘크리트, 타일 등 마감,
-창 호 : 하이새시창호임.

이용상태

(1-가) : 단독주택
(1-나) : 단독주택
(1-다) : 창고, 화장실

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 유류 및 화목보일러에 의한 개별난방시설(기호 가,나) 등 되어 있
음.

부합물 및 종물

별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 기호 ㉠-㉧이 소재하며, 개략적인 실측에 의
한 면적으로 사정 및 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 1(나) 및 기호 1(다)의 공부상 지붕은 각각 "샌드위치패널지붕"이나, 실제 "너와지붕"
, "샌드위치패널 위 아스팔트싱글지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 태양광설비, 과수목, 정원수, 연못등 매각 포함, 목록 3,4 농지취득자격증명 요함(농지로 원상복구 필요하며 관할 면사무소에 확인할 것, 미제출시 보증금 미반환), 목록 3 현황은 주택부속토지, 목록 4 현황은 전이며 지상에 소재하는 이동이 용이한 저온창고는 매각제외, 벽돌조 단독주택은 실제 너와지붕이며, 단층창고는 실제 샌드위치패널 위 아스팔트 싱글지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의성지원 2024타경141 (1)

소재지: 대구광역시 군위군 부계면 춘산리 634-2

용도: 단독주택

감정가: 803,306,220원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북대구신용협동조합

1.2. 토지 정보

토지면적: 2565.00㎡ (약 776.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항: 본건은 대구광역시 군위군 부계면 춘산리 소재 "부계중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음. 토지는 단독주택부지(기호 2), 주택부속토지(기호 3), 전(기호 4, 6), 휴경지(기호 5)로 이용중임.

인접 도로상태: 기호 2, 3 토지는 북측 폭 약 3m 포장도로와 접하며, 기호 4 토지는 남측 폭 약 3m 비포장 현황 도로와 접함. 기호 5 토지는 동측 폭 약 3-4m 포장도로 및 남측 폭 약 3m 비포장 현황 도로와 접하고, 기호 6 토지는 동측 폭 약 3-4m 포장도로와 접함.

1.3. 건물 정보

건물면적: 181.93㎡ (약 55.03평)

건물 제시외면적: 71.10㎡

건물감정요항:

* 기호 (1:가): 목조 위 아스팔트싱글지붕 단층 단독주택. 외벽은 치장벽돌, 사이딩 등 마감, 내벽은 벽지, 목재, 타일 등 마감, 바닥은 강화마루, 내장바닥재, 타일 등 마감, 창호는 하이새시창호임.

* 기호 (1:나): 벽돌조 너와지붕 단층 단독주택. 외벽은 황토칠 등 마감, 내벽은 황토칠 등 마감, 바닥은 옥돌깔기 등 마감, 창호는 하이새시창호임.

* 기호 (1:다): 경량철골조 샌드위치패널 위 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서, 창고, 화장실로 이용. 외벽은 목재치장, 일부 무벽체, 내벽은 판넬, 타일 등 마감, 바닥은 콘크리트, 타일 등 마감, 창호는 하이새시창호임.

설비내역: 급배수 및 위생설비, 유류 및 화목보일러에 의한 개별난방시설(기호 가,나) 등 되어 있음.

제시외건물 및 부합물: 제시외건물(기호 ㉠-㉧), 태양광설비, 과수목, 정원수, 연못 등이 소재하며, 기호 4 지상 소재 이동 용이한 저온창고는 매각 제외됨.

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각. 제시외 건물, 태양광설비, 과수목, 정원수, 연못 등 매각 포함.

1.5. 특이사항

중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보.

공부와의 차이:

* 토지: 기호 3의 공부상 지목은 "전"이나, 실제 "주택부속토지"이며, 기호 4-6의 공부상 지목은 "답"이나, 기호 4, 6은 "전", 기호 5는 "휴경지"임.

* 건물: 기호 1(나) 및 기호 1(다)의 공부상 지붕은 각각 "샌드위치패널지붕"이나, 실제 "너와지붕", "샌드위치패널 위 아스팔트싱글지붕"임.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한구역(전축종)), 상대보호구역(부계중학교)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 군위군 부계면 춘산리 소재 "부계중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 학교, 임야 등이 혼재된 농촌 및 전원 지역을 형성하고 있음.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 소재하여 차량을 이용한 접근성은 보통 수준임. 대중교통 이용은 제한적일 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 3월 30일 접수된 북대구신용협동조합의 근저당권임.

3.2. 인수되는 권리

모든 등기된 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 채무 총액

등기부상 총 채무액은 약 602,705,723원임.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원임. 별도의 임차인이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건지는 대구광역시 군위군 부계면의 농촌 지역에 위치하며, 학교 및 주거시설, 농경지가 혼재된 환경임. 상업시설이 밀집한 도심 지역과는 거리가 있어, 주요 상권 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 거리에 편의시설이 밀집해 있지 않을 것으로 보이며, 차량 이용 시 인근 읍면 소재지의 편의시설(마트, 병원 등)을 이용해야 할 것으로 예상됨.

5.2. 주변 교육시설

본건 남측 인근에 부계중학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성은 양호함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건 토지 중 일부(목록 3, 4)는 공부상 지목이 "전" 또는 "답"으로 되어 있으며, 실제 이용 현황상 농지로 사용될 가능성이 높음. 따라서 취득 시 반드시 농지취득자격증명이 필요하며, 해당 농지로 원상복구될 필요가 있을 수 있음. 관할 면사무소에 확인이 필요하며, 미제출 시 낙찰받은 보증금이 반환되지 않을 수 있음.

6.2. 토지 및 건물 공부와의 차이

토지의 지목과 실제 이용 현황이 상이하고, 건물의 공부상 지붕 재질과 실제 지붕 재질이 다른 점은 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있음.

6.3. 제시외 물건 및 부합물

다수의 제시외 건물, 태양광 설비, 과수목, 정원수, 연못 등이 매각에 포함되어 있으나, 이동 가능한 저온창고는 매각 제외됨. 이러한 부합물 및 제시외 물건의 처리 방안을 사전에 확인해야 함.

6.4. 중복사건 및 복잡한 권리관계

본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 다수의 가압류가 등기된 이력이 있어 경매 절차 진행 및 권리관계 확인에 다소 복잡성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 군위군 부계면 춘산리에 위치한 토지와 단독주택, 부속건물 등의 일괄 경매 물건임. 부계중학교 인근의 조용한 농촌 지역에 자리하고 있으며, 넓은 토지 면적(약 776평)과 활용 가능한 건물(약 55평)을 갖추고 있음.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 인수되는 부담은 없는 것으로 보임.

그러나, 농지취득자격증명 취득 의무, 토지 및 건물의 공부와 실제 현황 간의 차이, 다수의 제시외 물건 포함 등 낙찰 후 처리해야 할 복합적인 사항들이 존재함. 특히 농지 관련 법규 준수 여부 및 원상복구 가능성 등은 면사무소 등을 통해 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 단독주택 신축 또는 증축, 부대시설 설치 등의 잠재력 보유.

* 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 원하는 수요층에게 적합.

* 농지로서의 가치 활용 가능성 (농지취득자격 요건 충족 시).

* 전반적인 권리관계가 비교적 명확하여, 권리 분석상의 큰 부담은 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 803,306,220원임.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산에 대한 구체적인 JSON 시세 정보가 제공되지 않아, 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있음.

다만, 제공된 감정평가액과 물건의 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 공부와의 차이, 제시외 물건 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

일반적으로 경매 입찰 시에는 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 일반적이나, 본건의 경우 농지 취득 관련 불확실성이 존재하므로, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 함.

따라서, 입찰 참여 전 해당 물건지의 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하고, 농지 관련 규제 및 원상복구 가능성 등을 면사무소 등에 문의하여 확실히 확인한 후, 이를 바탕으로 보수적인 시각에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

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