나이스옥션 법원경매 대구서부 2023타경2678 [1] 대구광역시 달서구 성당동 706-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달구벌 · 평가일 2023.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건1-2는 대구광역시 달서구 성당동 소재 "원화중학교" 남서측 인근 내에 위치하며, 부근
일대는 학교, 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사각형의 토지로서, 주상용 및 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역[이하 공란], 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요
망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>[이하 공란], 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2020-02-05
- 2025-02-04)[이하 공란].

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)세멘벽돌조 스라브지붕 지하층-2층 건물로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 콘크리트, 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 철재창호임.

이용상태

(가)지하 : 대피소, 1층 : 소매점, 2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2023타경2678 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 성당동 706-5

용도: 단독주택 (건물 현황: 지하-대피소, 1층-소매점, 2층-주택)

감정가: 806,403,070원

토지면적: 232.20㎡ (약 70.24평)

건물면적: 252.71㎡ (약 76.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

2. 입지조건

* 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "원화중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학교, 아파트 단지, 단독 주택, 상가 등이 형성되어 있음.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용 상태

인접지와 등고 평탄한 사각형의 토지로서, 현재 주상용 및 주택 건부지로 이용 중임.

* 도로 상태

북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2020.02.05 - 2025.02.04)으로 확인됨.

3. 권리분석

* 등기사항 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 상속 등기가 다수 존재하나, 2023년 7월 19일 접수된 안OO 채권자의 강제경매 개시 결정(2023타경2678)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 임차인 현황

대항력 있는 임차인으로 김영규 씨가 존재함.

- 전입일자: 2015년 7월 27일

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

* 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 금전적 부담은 없음. 다만, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이므로 명도 절차는 필요할 수 있음.

* 주의사항

일괄매각 대상 물건임.

4. 상권분석

* 주변 환경

본건은 학교, 주거 지역, 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 안정적인 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역으로 판단됨.

* 건물 이용 현황

1층 소매점, 2층 주택으로 현재 이용 중인 점은 지역 내 상업 활동 및 주거 수요를 반영함.

* 주변 시세 정보

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보(2025년~2026년 거래)는 거래 금액이 4천5백만원에서 1억 1천9백만원 수준이며, 전용면적은 65㎡ ~ 84㎡ 범위임.

본 건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 거래 사례와는 건물 유형, 규모, 용도 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본 건의 토지면적은 약 70평, 건물면적은 약 76평으로, 시세 분석 시 개별 사례보다는 해당 지역의 단독주택 시장 전반을 고려해야 함.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 학교, 아파트 단지, 상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 가까이 소재함.

* 지역적 특성

제2종일반주거지역에 해당하며, 주거 기능과 함께 근린생활시설이 공존하는 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

김영규 임차인은 2015년부터 거주하며 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없더라도 명도 과정에서의 시간과 노력이 소요될 수 있음.

* 건축물 노후화

건물의 사용승인일이 1988년으로, 건축한 지 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지거래허가구역 (과거 지정)

과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재(2026년 9월)는 지정 기간이 만료되었을 가능성이 높음. 정확한 현황은 관할 관청 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 성당동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상의 강제경매 물건입니다. 감정가는 8억원을 상회하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 0원입니다. 제2종일반주거지역에 위치하며 학교, 주거, 상업시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건축 연도가 오래되고 대항력 있는 임차인 명도라는 리스크 요인이 존재하나, 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 임대 등 다양한 활용이 가능함.

* 혼합 용도

1층 상가, 2층 주택으로 현재 이용 중이어서 임대 수익 다각화 가능.

* 양호한 입지

학교와 주거, 상업 시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 명도 비용 최소화

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 시 금전적 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 806,403,070원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

제공된 주변 다세대 주택 매매 사례는 본 건의 단독주택과는 직접 비교가 어려운 점을 감안해야 합니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)에 대한 명도 비용 및 기간, 건축물 노후화에 따른 향후 수리 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건과 유사한 조건의 비교 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 명도 가능성, 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 5억 6천 5백만원에서 6억 4천 5백만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사, 명도 전문가 상담, 그리고 본 물건의 잠재적 가치에 대한 면밀한 분석을 통해 결정하시기를 권장합니다.

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 외부 지도 검색을 통해 확인해야 하나, 본 보고서 작성 시점에서는 해당 정보 수집이 제한되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.