나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30852 [2] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 103동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 '일신프레뷰연립주택(2차)' 101동, 103동 내에 위치하며, 주위는 후면 주택지대임.

교통상황

본건 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 101동 1층101호(남동향), 103동 1층102호(남향), 103동 1층104호(남향)로서, 외벽 : 석재 및 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2026타경30852 (2) 사건으로 진행되는 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 103동 1층102호에 대한 경매 물건입니다.

용도는 연립주택이며, 감정평가액은 325,000,000원입니다.

토지 면적은 114.49㎡ (약 34.63평)이며, 건물 면적은 97.70㎡ (약 29.55평)입니다.

본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 최OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 '일신프레뷰연립주택(2차)' 내에 위치하며, 주변은 주택지대로 형성되어 있습니다.

단지 서측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 기능 유지 및 발전에 적합한 입지입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '일신프레뷰'는 2020년 준공되었으며, 최근 매매 사례를 살펴보면 2024년 8월 342,600,000원, 2024년 11월 350,200,000원, 2026년 2월 310,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 1층이라는 점을 감안해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 후 근저당, 전세권, 임차권, 압류, 강제경매 등이 설정되었습니다.

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

다만, 을구 순위 3번 전세권설정 등기와 을구 순위 7번 주택임차권 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

을구 순위 3번 전세권설정은 최근순 명의로 250,000,000원이며, 인수됩니다.

을구 순위 7번 주택임차권은 최근순 명의로 250,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 매수인은 해당 임차인의 보증금 중 인수되는 금액(최대 250,000,000원)을 부담해야 할 가능성이 높습니다.

채권자 최OO 외에 임차인 최근순 명의로 강제경매(갑3)가 신청된 점도 특이사항으로 파악됩니다.

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 '인수'로 명시된 권리를 우선적으로 고려해야 합니다.

총 인수 예정 보증금은 250,000,000원으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 담양군 담양읍 객사리 일대는 주거지역으로서, 주변에 연립주택 및 단독주택이 혼재되어 있습니다.

상업 시설이 밀집된 지역은 아니지만, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층에 위치하며, 남향으로 일조량이 양호할 것으로 예상됩니다.

주거용으로 이용 중이며, 위생, 급수, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 교통상황은 양호하며, 담양읍 시가지 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설, 교육시설 등은 담양읍 중심 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 을구 순위 3번 전세권설정(250,000,000원) 및 을구 순위 7번 주택임차권(최대 250,000,000원)이 매수인에게 인수될 수 있어, 이에 대한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 재개발, 재건축 등 정비 사업 진행 여부에 따라 건축 행위 제한 및 사업 진행 지연 등의 가능성이 존재합니다. 사업 진행 시 추가 비용 발생 또는 가치 변동이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황은 제공되었으나, 세부 임대 조건 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 최근순이 임차인이자 등기상 전세권자, 그리고 경매 신청 채권자로 복합적인 권리 관계를 가집니다.)

* 혐오시설 가능성: 담양군 담양읍 일대 폐기물 재활용 시설 관련 화재 사건이 보도된 바 있습니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는지는 추가 확인이 필요하나, 해당 지역 전체적으로 이러한 시설과의 이격 거리를 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 담양읍 내 신축(2020년 준공) 연립주택으로, 입지 및 건축 연한 면에서 장점을 가지고 있습니다.

특히, 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성이 잠재적 투자 포인트가 될 수 있습니다.

그러나 2억 5천만원에 달하는 전세권 및 임차권이 인수된다는 점은 매수인이 부담해야 할 가장 큰 리스크입니다.

이는 시세 대비 매우 높은 부담이므로, 1층이라는 점과 함께 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연립주택: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 정비구역 지정: 향후 도시계획 변경 및 개발 사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 예상 입찰가: 인수되는 높은 금액의 보증금을 고려할 때, 실제 입찰가는 시세보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 볼 때, 본 물건과 동일한 '일신프레뷰' 단지의 1층이 아닌 다른 층의 실거래가는 3억 1천만원에서 3억 5천만원 수준입니다.

1층이라는 점, 그리고 2억 5천만원의 전세권 및 임차권이 인수된다는 점을 고려하면, 실제 매수인이 부담하는 순수 매입 비용은 시세에서 인수 보증금을 차감한 금액이 됩니다.

현 시세(최저 3억 1천만원 가정)에서 인수 보증금 2억 5천만원을 제외한 금액을 최대 입찰 희망가로 설정할 수 있습니다.

따라서, 최대 60,000,000원 (310,000,000원 - 250,000,000원) 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 보수적으로는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위를 제안합니다.

본 예상가는 최근 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 감정가와의 비교 등을 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.