나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경38681 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 106동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 "옥포JC" 북동측 인근에 위치하는 "미진
이지비아 제106동 8층 801호" 단위세대로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택
및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을
고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제106동 33층건 중 8층 801호 단위세대로서,
- 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 강화마루 및 타일 등
- 창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건(아파트 및 부속건물)부지임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측 왕복 3-4차선, 북서측 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역
, 토지구획정리사업지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경38681 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 106동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

토지면적: 27.34㎡ (약 8.27평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 "옥포JC" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 건 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

도로상태

남동측 및 남서측 왕복 3-4차선, 북서측 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을3 근저당권 (대구은행, 2017-06-19 접수, 182,850,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부 요약

* 소유권 보존: 미진이엔시주식회사 (2017-05-08)

* 소유권 이전: 이찬식 (2017-06-19)

* 소유권 이전: 남준식 (2021-07-06, 매매)

* 근저당: 대구은행 (2017-06-19, 182,850,000원) - 말소기준

* 근저당: 주식회사리드코프 (2021-07-06, 49,400,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-05-21)

* 압류: 남대구세무서장 (2024-07-30)

* 임의경매: 주식회사아이엠뱅크 (2024-07-30, 160,772,142원) - 대구지방법원 서부지원 2024타경38681

* 압류: 달성군(대구광역시) (2024-12-05)

총 등기부 채권액

등기부상 채권 총액은 232,250,000원이며, 임의경매 채권액은 별도로 160,772,142원입니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권개요:'라는 기재가 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 추가 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설

본건이 속한 미진이지비아 아파트 단지는 주변의 근린생활시설, 단독주택 등과 함께 주거 생활권을 형성하고 있습니다.

교통 인프라

옥포JC 인근에 위치하여 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보

* 아파트명: 미진이지비아

* 건축 연도: 2017년 (사용승인일: 2017-03-08)

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 1278세대

* 주차대수: 총 1493대

* 최고층/최저층: 33층 / 2층

단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

단위세대 정보

본 건의 전용면적은 59.9639㎡ (약 18.14평)이며, 건물면적(분양면적으로 추정)은 59.96㎡ (약 18.14평)입니다.

주변 혐오시설

주변 지역 지도 조사 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 및 보증금

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 등은 미상입니다.

임차인 정보가 명확하지 않아 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리관계

다수의 압류 및 근저당이 설정되었으나, 말소기준권리 분석상 대부분 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 경매 진행 중 변동 가능성을 주시해야 합니다.

미확인 권리

물건명세서 상 '지상권개요:'라는 기재가 있어, 지상권 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 건축된 비교적 신축급 아파트로, 단지 규모와 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리관계는 복잡했으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 정보의 불확실성과 미상인 임대 관계입니다. 따라서 철저한 임차인 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축급 아파트 (2017년 준공).

일상적인 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어진 단지.

최근 실거래가와 비교하여 합리적인 투자 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 최근 매매 사례: 2026년 7월 5일 13층 17,200만원, 2026년 7월 11일 33층 17,000만원, 2026년 7월 18일 4층 16,500만원.

* 본건 전용면적(59.9639㎡)과 유사한 59.99㎡ 면적이 2026년 5월 20일 보증금 13,000만원(월세 0원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가(180,000,000원)는 최근 최고 실거래가(17,200만원)보다 높습니다.

투자 고려사항

감정가 대비 시세 수준을 고려할 때, 최근 실거래가(16,500만원 ~ 17,200만원)를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

임차인 미상, 미확인 지상권 등 잠재적 리스크를 고려하여 시세보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보증금 13,000만원으로 거래된 사례를 참고할 때, 실질적인 가치 판단에 신중해야 합니다.

최종 제안 입찰가

약 155,000,000원 (1억 5천 5백만원)

(상기 입찰가는 현재 시점의 정보 및 리스크 요인을 고려한 추정치이며, 임차인 조사 결과 등에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.