나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경3906 [1] 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 497 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 소재 "부1리마을회관" 남서측 근거리에 위치하는 제일화이트빌라 4층 402호 단위세대로서 부근은 일반주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 4층 402호 단위세대로서
외벽:페인트 마감,
내벽:벽지 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형 토지로서 인접지 밑 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 인근주민 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1은 지분 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경3906 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 497 제일화이트빌라 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 59,000,000원

토지면적: 640.00㎡ (약 193.6평) - 전체 대지 면적

토지지분: 40.64㎡ (약 12.3평) - 본건에 귀속되는 토지 지분

건물면적: 56.82㎡ (약 17.2평) - 전용면적

건물지분: 56.82㎡ (약 17.2평) - 건물 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (목록1은 지분 매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (부산은행 추정)

건축년도: 1995년 1월 10일 사용승인

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 소재 "부1리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건은 주로 일반주택지대로 구성되어 있습니다.

교통: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지형상: 본건 단지는 부정형의 토지이며, 지면은 연립주택 건설에 적합하게 평탄한 상태로 이용 중입니다.

도로: 단지 북측으로 폭 8m 미만의 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 하삼숙

* 전입일자: 2021년 12월 22일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 분쟁이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

말소기준권리:

* 을4 (2002-07-23) 현풍농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 해당 권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인 하삼숙 씨의 존재로 인해 명도 부담이 발생할 수 있습니다.)

총 채무액:

* 토지 등기부 채권 총액: 2,333,690,708원

* 건물 등기부 채권 총액: 2,049,590,708원

* 총 부채액은 매우 높으나, 모두 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 단지: 본건은 "제일화이트빌라" 단지에 속한 연립주택입니다.

실거래가 비교:

* 제일주택화이트 (1995년 건축, 57.55㎡): 2025년 9월 2일 60,000,000원 (직거래)

* 성창(5,6동) (1991년 건축, 61.69㎡): 2025년 2월 12일 75,000,000원 (중개거래)

* 효성하늘채 (2010년 건축, 75.1㎡): 2026년 6월 19일 90,000,000원 (직거래)

시세 분석:

* 본건과 동일 단지인 제일화이트빌라 57.55㎡가 2025년 9월 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 5,900만원과 유사한 수준입니다.

* 주변의 다른 연립/다세대 주택들도 유사하거나 약간 높은 가격대에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가는 현 시세와 부합하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 인근에는 "부1리마을회관"이 있으며, 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용을 위한 버스 승강장도 가까운 거리에 위치합니다.

주거환경: 연립주택 단지로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 지도상 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 현풍읍은 지역적 특성에 따라 일부 농업 시설이나 축사 등이 분포할 수 있으므로, 직접적인 주변 환경 확인이 권장됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인 하삼숙 씨가 존재하며, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 진행 시 철저한 법적 검토와 주의가 요구됩니다.

건물 노후화: 1995년 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 노후 시설 교체 또는 리모델링에 대한 필요성이 제기될 수 있습니다.

지분 매각 관련 불확실성: "목록1은 지분 매각"이라는 문구가 명시되어 있어, 전체 토지 또는 건물에 대한 지분만 매각되는 것인지, 아니면 단위세대(402호)의 토지 및 건물 지분을 의미하는 것인지 명확한 추가 확인이 필요합니다. (제공된 면적 정보는 단위세대 기준으로 보이나, 명확성을 위해 등기부등본 원문 확인을 권장합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍에 위치한 제일화이트빌라 402호 연립주택입니다. 감정가는 5,900만원이며, 주변 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 평가되었습니다.

가장 큰 리스크는 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 명도 과정에서의 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

모든 등기부상 채무는 말소될 예정이므로 권리 자체에 대한 부담은 없으나, 임차인 문제와 건물 노후화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 합리적인 가격: 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단되어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 비교적 적은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

장기적인 지역 개발 잠재력: 현풍읍 일대의 미래 가치 상승 가능성에 대한 기대를 가지고 투자할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 명도 리스크를 고려해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

주변 실거래가: 6,000만원 ~ 7,500만원 (면적 및 건축 연도에 따라 차이)

감정가: 5,900만원

임차인 명도 리스크와 건물 노후화 등을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 5,500만원 ~ 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.