나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11787 [1] 경기도 화성시 영천동 834-2 으뜸유-테크밸리 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 노선상가지대로서
상업용 건물, 아파트형 공장, 아파트 단지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 다수의 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은
보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 1층 110호로서
외벽: 석재붙임, 일부 대리석 붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어 등 마감.
바닥: 타일붙임 등 마감
창호: 섀시 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서 아파트형공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측, 서측으로 각각 왕복 4, 2, 2차선의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로,
동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-127)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(중(집)3-133)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진
지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 대지권 미등재된 상태임

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함. 화성시 동탄구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.8.21.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 화성시 영천동 834-2 으뜸유-테크밸리 1층 110호에 위치한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경11787 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 819,000,000원입니다.

토지 면적은 0㎡이며, 건물 면적은 53.55㎡(약 16.2평)입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 노선상가지대로를 따라 상업용 건물, 아파트형 공장, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본 건은 동측, 남측, 서측으로 각각 왕복 4차선, 2차선, 2차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 성장관리권역 및 택지개발지구에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

1.2. 상권분석

본 건이 위치한 영천동 일대는 동탄2신도시의 일부로, 상업용 건물, 아파트형 공장, 주거 단지가 복합적으로 분포하는 지역입니다.

"치동중학교"가 북측 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동 인구의 잠재적 수요가 있습니다.

인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 주변 지역에 대한 상세한 상권 분석 자료는 추가적인 현장 조사 및 전문가의 검토가 필요합니다.

1.3. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 치동중학교가 북측 인근에 위치해 있으며, 동탄2신도시 개발에 따라 교육 시설이 확충되고 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 주거 단지와 인접하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 14일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

본 경매 절차로 인해 채권자 서울경기양돈축산업협동조합의 임의경매개시결정(을11, 2024-02-22) 및 등기부채권 총액 576,000,000원, 근저당권(을5, 을6) 채권 합계 546,000,000원 등이 말소될 예정입니다.

임차인 조인익의 경우, 보증금 30,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2020-11-20, 확정일자 2023-12-22, 배당신고일자 2024-12-10입니다. 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건은 대지권이 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다. 화성시 동탄구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2026.8.21.자)이 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 서류 및 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로/중로 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 규제가 복합적으로 적용되고 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 업종 변경 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 화성동탄2신도시 내 위치: 수도권 신도시 내 상가 물건으로, 배후 수요 및 발전 가능성이 있습니다.

* 초기 투자 부담 낮음: 감정가 대비 낮은 금액으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 도로망: 대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 취득세 납부 완료: 대지권 미등기 관련 문제가 사실상 해소된 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 화성 동탄2신도시 내에 위치한 근린상가로서, 주변 개발 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 취득세 납부 사실 확인으로 리스크가 상당 부분 해소되었습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 상가로서의 잠재적 가치를 고려할 때, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, 상권 분석 및 공실 리스크에 대한 추가적인 심층 검토가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 819,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 유사 물건의 거래 사례, 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 현장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 적정 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.