나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101607 [2] 경기도 군포시 부곡동 1140-2 군포광장프라자 주건축물제1동 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 '부곡중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근란생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 지하2층/지상5층 건물 내 제1층 제106호 및 제3층 제302호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 사이딩 마감 등, 내벽: 페인팅 및 개별 인테리어 등, 창호: 하이샷시 등임.

이용상태

일련번호 #1(106호): 실지조사일 현재 사무실로 이용중임. 일련번호 #2(302호): 실지조사일 현재 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐비설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형으로서, 실지조사일 현재 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

일련번호 #1(106호)는 건축물대장 상 '소매점'으로 기재되어 있으나 현황은 '사무실'이며, 일련번호 #2(302호)는 건축물대장 상 '의원'으로 기재되어 있으나 현황은 '사무실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 상 '의원'으로 기재되어 있으나 현황은 '사무실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 안양지원 2025타경101607 (2)

* 소재지: 경기도 군포시 부곡동 1140-2, 군포광장프라자 주건축물제1동 3층 302호

* 도로명주소: 경기도 군포시 송부로291번안길 3-8 (부곡동)

* 건물명: 군포광장프라자

* 토지 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물 면적: 138.84㎡ (약 42.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건축물대장상 용도: 의원 (현황: 사무실)

* 집합건축물대장상 주요 용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원, 사무소, 학원, 종교집회시설)

* 건물 사용승인일: 2012년 09월 25일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 건물 층수: 지하 2층 / 지상 5층

* 감정가: 422,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 군포시 부곡동, 부곡중앙초등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 지역 특성: 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

* 차량 접근성: 제반 차량의 진출입이 원활하며, 본건 서측으로 약 12미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 설비

* 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2015년 01월 14일 접수된 시흥지역산림조합의 근저당권(채권액 455,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 등기부상 을구의 근저당권 2건(시흥지역산림조합, 이강진), 압류 2건(안산시, 계양세무서장), 그리고 현재 진행 중인 임의경매(이강진)는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 매각으로 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 감정평가서 요약에 '지상권' 관련 내용이 언급되었으나, 상세한 내용은 기재되어 있지 않습니다. 이는 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (성일종합건설㈜)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,870,000원

* 전입(사업)일자: 2015년 05월 14일

* 배당신고일자: 2026년 02월 05일

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원. 본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다.

3.5. 등기부 채권 총액

* 총 755,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

* 본 건물은 제1종 근린생활시설로 지정되어 있으며, 소매점, 의원, 사무소, 학원, 종교집회시설 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 현재 이용 현황

* 해당 물건(302호)은 건축물대장상 '의원'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '사무실'로 이용 중입니다.

4.3. 상권 잠재력

* 주변에 다수의 아파트와 주택 단지가 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 부곡중앙초등학교가 인접해 있어 관련 수요층 흡수가 가능합니다.

* 교통 환경이 양호하여 외부 고객 유입 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 환경

* 인근에 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 부곡중앙초등학교가 가까워 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 교통 접근성

* 대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 자가용 이용 시에도 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치

* 건축물대장상 용도('의원')와 실제 이용 현황('사무실')이 다릅니다. 이는 향후 행정 처리나 민원 발생 시 문제가 될 수 있으므로, 관련 법규 및 지자체 문의를 통해 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.28 지정, 2026.08.25 만료 예정)에 포함되어 있습니다. 비록 근린생활시설 용도의 경우 허가 대상이 아닐 가능성이 높으나, 관련 규정을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 또한, 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 시 군사 시설 보호법상의 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 명도

* 임차인 박 은 대항력이 없어 매각으로 소멸되지만, 명도 과정에서 일정 기간의 시간과 협상이 필요할 수 있습니다.

6.4. 미확인 권리

* 감정평가서 요약에 '지상권'이 언급되었으나, 상세한 내용이 없습니다. 이는 법적으로 인수될 가능성이 있으므로, 반드시 현장 방문 시 확인 및 권리관계 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 군포시 부곡동 군포광장프라자 내에 위치한 상가 건물로, 입지적 조건과 교통 편리성, 생활 편의성이 우수한 편입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없습니다.

* 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 토지이용계획상의 일부 제한, 그리고 미확인 지상권 가능성은 잠재적 리스크로 반드시 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 배후 수요

* 주변 아파트 및 주택 단지의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안전한 권리관계

* 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 법적 위험이 없습니다.

8.3. 지역 발전 잠재력

* 군포시 부곡동 일대의 지속적인 발전 가능성과 함께 상권의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.4. 다양한 업종 활용

* 제1종 근린생활시설로서 사무실 외 다양한 소매, 서비스 업종으로의 전환 및 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건의 감정가는 422,000,000원입니다.

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 따라서, 감정가 대비 낙찰률과 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권고 입찰가 범위

* 본 물건의 시장 가치 및 경쟁 구도를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 337,600,000원에서 379,800,000원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해 보시기 바랍니다.

* 상기 제시된 입찰가 범위는 일반적인 투자 분석에 따른 권고 사항이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.