나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1747 [2] 인천광역시 남동구 고잔동 662-3 청류지산 7층708호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 '호구포길사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 지식산업센터 및 일반공장, 지원시설 등으로 형성된 공업단지내로서 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내의 제7층 제707호 외로서, (사용승인 : 2021.11.11) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 공히 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1747 (2)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 고잔동 662-3 청류지산 7층708호

1.3. 용도

지식산업센터 (공장)

1.4. 감정가

68,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 55.91㎡ (약 16.91평)

* 토지지분: 55.9052㎡ (약 16.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 211.88㎡ (약 64.09평)

* 건물지분: 211.88㎡ (약 64.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

국OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동에 소재하며, '호구포길사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 동류형의 지식산업센터, 일반공장, 지원시설 등으로 형성된 공업단지 내에 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 11층 건물 내 제7층 제707호 외입니다. (사용승인일: 2021.11.11)

* 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감

* 내벽: 몰탈위 수성페인팅

* 창호: 알루미늄 샷시

2.4. 이용 상태

기호(1,2)는 공히 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반공업지역

* 지구단위계획구역 (2024-03-04 인천광역시 고시 제2024-45호)

* 가축사육제한구역 (2013-03-08, 남동구 환경보전과 문의)

* 재생사업지구 (2019-08-19)

* 국가산업단지

* 산업시설구역 (2023-06-21)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

2.9. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 인천 남동구 고잔동 일대로, 다수의 지식산업센터 및 공장, 지원시설이 밀집해 있는 공업단지입니다. 주변에는 학교, 관공서(남동구청), 상업시설(대형마트, 쇼핑몰 등) 및 문화시설(소래포구 어시장 등)이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 물류센터 개발도 진행된 지역으로, 산업 단지로서의 기능이 강화되고 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 30일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권으로 기재되어 있으나, 개요 및 비고 사항이 없어 별도 인수사항은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 등기부채권 총액

1,014,265,637원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 정보는 미상으로, 보증금 및 차임에 대한 구체적인 내용이 확인되지 않아 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 있습니다. 향후 낙찰 시 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 일대에 조성된 공업단지 내 지식산업센터에 위치합니다. 주변에 다수의 지식산업센터와 공장들이 밀집해 있어 관련 산업 종사자들을 대상으로 한 비즈니스 활동이 가능한 지역입니다. 또한, 차량 접근성이 용이하고 인근에 버스 노선이 발달해 있어 물류 및 이동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 다만, 본건이 공업단지 내에 위치하므로 주거 환경보다는 업무 및 산업 활동에 중점을 둔 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 낙찰 후 보증금 미상으로 인한 인수 또는 명도 관련 분쟁의 가능성이 있습니다.

* 산업단지 내 특성: 공업단지라는 지역적 특성상, 주변 환경이나 소음, 분진 등에 대한 민감도는 개인에 따라 다르게 느껴질 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 수준으로, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구에 위치한 지식산업센터로, 비교적 최근에 건축된 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 주변 공업단지의 산업 활동과 연계하여 사업 운영 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 등기부채권 총액이 높은 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축급 상태를 유지하고 있을 것으로 기대됩니다.

* 공업단지 입지: 인천 남동구의 활발한 산업 단지 내 위치하여 사업 운영 및 투자가 용이합니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용 또한 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 68,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 관리 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.