나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30852 [3] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 103동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 '일신프레뷰연립주택(2차)' 101동, 103동 내에 위치하며, 주위는 후면 주택지대임.

교통상황

본건 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 101동 1층101호(남동향), 103동 1층102호(남향), 103동 1층104호(남향)로서, 외벽 : 석재 및 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30852 (3)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 103동 1층104호

* 용도: 연립주택

1.3. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 108.60㎡ (약 32.85평)

* 건물면적: 92.68㎡ (약 28.04평)

* 제시외 면적: 토지 및 건물 제시외 면적 없음

1.4. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 295,000,000원

* 일괄매각: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리에 위치한 '일신프레뷰연립주택(2차)' 단지 내에 있으며, 주위는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 단지 서측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

* 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 흥원개발주식회사 (2020-01-28)

* 소유권이전: 진명개발주식회사 (2020-02-25, 매매)

* 전세권설정: 주식회사에이취.에이취레저 (2022-06-24, 220,000,000원)

* 가압류: 근로복지공단 (2025-11-06, 8,367,290원, 말소기준권리)

* 강제경매: 최근순 (2026-04-03, 250,000,000원, 본 경매 사건의 기원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-06-15)

* 등기부채권 총액: 228,367,290원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에이취.에이취레저

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의사항: 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이나, 보증금액 220,000,000원이 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 3번 전세권설정등기(주식회사에이취.에이취레저)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 권리분석 요약

* 말소기준권리(갑구 2번 가압류) 이하 권리인 갑구 4번 강제경매, 갑구 5번 압류는 매각으로 소멸됩니다.

* 그러나 을구 3번 전세권설정등기(220,000,000원)는 인수되는 권리이므로, 매수인이 해당 권리를 승계해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 거래 데이터 분석 결과, 해당 단지(일신프레뷰)의 연립주택은 2024년 8월 34,260만원(2층), 2024년 11월 35,020만원(4층), 2026년 2월 31,000만원(5층)에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 현재 시세는 31,000만원에서 35,000만원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 29,500만원으로, 최근 거래 시세 대비 낮은 편입니다.

4.2. 최근 거래 동향

* 2024년 하반기부터 2026년 초까지 꾸준한 거래가 이루어지고 있으며, 이는 지역 내에서 해당 주택에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

* 다만, 2026년 2월 거래가 31,000만원으로 이전 거래보다 낮은 점은 추가적인 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 담양읍 중심지와 인접하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있어 자녀 양육 환경이 고려될 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 주변이 주택지대로 형성되어 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 전라남도 담양군 지역의 특성상, 자연 친화적인 환경과 관광 자원 접근성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

* 가장 중요한 리스크는 을구 3번 전세권설정등기(220,000,000원)가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 현금은 없으나, 해당 전세권자의 권리를 그대로 승계하며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 정비구역 관련 사항

* 본건이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 사업이 진행될 경우 사업 진행 상황에 따른 변동성이나 추가적인 부담 또는 이익이 발생할 수 있습니다. 사업 계획을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보 관련 사항

* 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 본건 외 다른 담보 물건과의 연관성을 파악해야 할 필요가 있습니다. (다만, 본 경매 사건은 강제경매로 진행되어 본건 자체의 권리관계에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

6.4. 주변 환경

* 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지역 조사 결과, 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 답사를 통해 인접 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주지방법원 2026타경30852호로 진행되는 담양군 담양읍 소재 일신프레뷰연립주택 103동 1층 104호 부동산 강제경매 물건입니다. 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 주거용으로 이용 중이며 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 가장 중요한 점은 220,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 사실입니다. 임차인의 대항력은 없으나, 전세권 자체는 존속하므로 매수인은 해당 전세권자의 권리를 승계하게 됩니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 사업 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

감정가는 295,000,000원이지만, 최근 시세는 310,000,000원에서 350,000,000원으로 형성되어 있습니다. 인수되는 전세권 220,000,000원을 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가 및 시세 대비 잠재적 가치: 현재 시세보다 낮은 감정가로 경매가 진행 중입니다.

* 개발 가능성: 정비구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주택가에 위치하여 안정적인 주거지로서의 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 전세권 220,000,000원을 고려할 때, 매수인의 실질적인 투자 부담을 면밀히 산정해야 합니다.

최근 실거래가가 310,000,000원에서 350,000,000원임을 감안하고, 인수되는 전세권 금액을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

전세권자의 권리를 승계한다는 점을 감안하여, 낙찰가 자체는 시세 범위를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서, 인수되는 전세권 220,000,000원과 현재 시장 가치, 그리고 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

주의: 인수되는 전세권(220,000,000원)의 조건 및 명도 가능성에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.