나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103165 [4] 서울특별시 강남구 청담동 114-9 청담브르넨 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 ""청담초등학교"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '압구정로데오역')등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '압구정로데오역')등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 및 제102호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고)

이용상태

본건은 아파트로 이용중임
복층1(거실, 주방, 욕실, 테라스 등),
복층2(방2, 거실, 욕실2, 드레스룸, 테라스 등),
복층3(방1, 욕실, 테라스 등)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 공히 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건은 공히 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 청담동 114-9:

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

- 청담동 114-10

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

토지이용계획 및 제한상태

- 청담동 114-9: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획법&gt;, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역&lt;한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률&gt;, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. - 청담동 114-10 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획법&gt;, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역&lt;한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률&gt;, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103165 (4)

* 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 114-9 청담브르넨 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 6,540,000,000원

* 토지면적(지분): 98.63㎡ (약 29.83평)

* 건물면적(전용): 72.60㎡ (약 21.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상상인저축은행

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 '청담초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '압구정로데오역') 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1 (2022-01-11) 광명동부새마을금고 근저당권 (2,520,000,000원)

* 기타 권리사항: 다수의 신탁등기 말소, (주)나는의 전세권 설정 및 변경 (총 5,500,000,000원) 건은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매: 갑9 (2025-06-20) 상상인저축은행 (1,262,026,553원)

* 임의경매: 갑13 (2026-01-21) 광명동부새마을금고

* 총 등기부채권액: 13,020,000,000원

* 임차인 현황:

* (주)나는: 보증금 5,000,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 소재한 지역은 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다. 또한, 인근에 지하철역(압구정로데오역)을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 풍부한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 5층 502호로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 내부 이용상태: 본건은 아파트로 이용 중이며, 복층 구조로 되어 있습니다. 복층1(거실, 주방, 욕실, 테라스 등), 복층2(방2, 거실, 욕실2, 드레스룸, 테라스 등), 복층3(방1, 욕실, 테라스 등)으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 물건은 중복사건으로, 여러 경매 사건이 하나의 물건에 대해 진행되거나, 여러 부동산에 담보가 설정된 공동담보 물건에 해당합니다. 이로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 주시하고 추가적인 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하여 건축 및 개발에 제한이 있습니다.

* 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 설립 및 운영에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 각종 개발 및 이용에 추가적인 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수 시 관련 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 임차인 (주)나는이 보증금 50억원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 청담동이라는 최고의 입지에 자리한 고급 아파트입니다. 압구정로데오역과의 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리하며, 청담동 명품거리 인근으로 쾌적하고 수준 높은 주거 환경을 자랑합니다. 복층 구조로 되어 있어 희소성과 함께 넓은 생활 공간을 제공하는 장점이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 경매 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 다양한 도시계획상의 제한 사항들은 향후 재건축이나 용도 변경을 고려할 때 반드시 숙지해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 압도적인 입지 가치: 대한민국 최고 부촌 중 하나인 강남구 청담동에 위치하여 부동산 자산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 분당선 압구정로데오역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 고급 주거 환경: 명품 거리와 인접한 지역적 특성상 쾌적하고 세련된 주거 생활이 가능합니다.

* 희소성 있는 복층 구조: 일반 아파트 대비 차별화된 공간 구성으로 수요자들에게 높은 선호도를 보일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 제시된 감정가 6,540,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로 권리관계는 명확합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 시장 동향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보라는 특수성을 감안하여, 잠재적 리스크를 충분히 평가해야 합니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지이용계획상의 제한 사항이 향후 재산 가치에 미칠 영향을 신중하게 검토해야 합니다.

따라서, 본 건의 최적 입찰가 결정을 위해서는 전문적인 시세 조사와 함께 권리 분석 전문가의 심층적인 자문을 구하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.