나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103165 [2] 서울특별시 강남구 청담동 56-16 헤스티아 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 ""청담초등학교"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '압구정로데오역')등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 '압구정로데오역')등이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 및 제102호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고)

이용상태

본건은 아파트로 이용중임
복층1(거실, 주방, 욕실, 테라스 등),
복층2(방2, 거실, 욕실2, 드레스룸, 테라스 등),
복층3(방1, 욕실, 테라스 등)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 공히 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건은 공히 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 청담동 114-9:

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

- 청담동 114-10

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

토지이용계획 및 제한상태

- 청담동 114-9: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획법&gt;, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역&lt;한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률&gt;, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. - 청담동 114-10 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획법&gt;, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역&lt;한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률&gt;, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103165 (2) 사건에 대한 경매 물건 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103165 (2)

* 소재지: 서울특별시 강남구 청담동 56-16 헤스티아 4층401호 (도로명 주소: 서울특별시 강남구 도산대로102길 14-12)

* 건물용도: 다세대주택 (아파트)

* 감정가: 2,873,630,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상OOOOOOOOO

* 주요특징: 중복사건, 대항력있는임차인 존재, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 74.84㎡ (약 22.64평)

* 토지 지분: 74.841㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 117.79㎡ (약 35.63평) - 전용면적

* 전용면적: 117.79㎡ (약 35.63평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 별도 확인 불가

* 건물 지분: 117.79㎡

* 건물 제시외 면적: 63.40㎡ (약 19.18평) - 본 물건에 포함되어 매각됨

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 헤스티아

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 지상 층수: 4층 (해당 물건)

* 지하 층수: 1층

* 사용승인일: 2011년 11월 26일 (사용승인일 기준)

* 세대수: 총 4세대 (본 건물 기준)

* 내부 구조: 복층 구조 (거실, 주방, 욕실, 테라스 등 포함)

1.4. 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수 설비

* 난방 설비 (도시가스)

* 화재탐지 및 경보 설비

* 승강기 설비

* 주차장 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 해당 지역은 강남구에서도 고급 주거지로 인식되는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 수인분당선 "압구정로데오역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 상OOOOOOOOO입니다.

* 등기부채권 총액은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. (다만, 본 물건 정보에 지상권 설정 내역은 구체적으로 명시되지 않았습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서현진 (마스킹 후: 서 )

* 보증금: 1차 2,500,000,000원 / 2차 (증액분 포함) 2,625,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 4일

* 확정일자: 1차 2020년 4월 29일 / 2차 2024년 5월 22일

* 배당신고일자: 2024년 11월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 125,000,000원

3.3. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 서 은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 통상적인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무가 발생하지 않는 것으로 보입니다. 그러나 이는 법원 해석 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 강남구 청담동의 주요 상업 및 주거지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 병원, 금융기관 등)이 발달해 있습니다.

* 압구정 로데오 상권 및 청담동 명품거리와 인접하여 고급 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 환경은 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 동측 인근에 청담초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 압구정로데오역(수인분당선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 강남권 내 이동 및 타 지역 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 대형 마트, 백화점, 병원, 문화 시설 등 다양한 편의 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 고급 빌라와 아파트 단지가 밀집해 있으며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 임차인 서 은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재한다는 점은 경매 진행 과정에서의 변동성 또는 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외 별도 제시외 건물(63.40㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황, 법적 문제(불법 건축물 등) 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 청담동이라는 우수한 입지에 소재한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교, 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 가치가 높습니다. 건물의 건축 연도가 비교적 최신(2011년)이며, 감정가는 28억 7천만원 이상으로 책정되어 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 부분, 제시외 건물이 포함된 점, 그리고 중복 사건 진행 등의 복합적인 요소를 면밀히 고려해야 합니다. 특히 임차인의 대항력과 인수 보증금 0원의 상충 가능성, 제시외 건물의 법적 문제는 낙찰 후 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남구 청담동의 핵심 주거 지역에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 압구정 로데오역 접근성과 풍부한 생활 편의 시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 신축급 건물: 2011년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 인수 보증금 0원: 대항력 있는 임차인이 있음에도 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은, 명도 관련 금전적 부담을 크게 줄여줄 수 있는 잠재적 기회 요인입니다. (단, 법률 검토 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,873,630,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 건물 거래 사례는 적으나, 최근 거래된 연립주택(82.35㎡, 2003년식)이 17억원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 연식(2011년)과 제시외 건물 면적(63.40㎡)을 감안할 때, 감정가는 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 명시되어 있는 점은 긍정적이나, 중복 사건 및 제시외 건물의 법적 문제 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

상기 사항들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준으로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2,442,580,500원 (감정가 2,873,630,000원의 85% 수준) 내외로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원의 진행 상황, 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 가능성 및 경쟁자의 입찰 동향 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.