나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1718 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 지하층비13호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동 행정복지센터'동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설 등이 소재하고 배후지로 아파트등 공동주택, 오피스텔 등이 소재하는 청라 커낼웨이 수변에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 중 제지하층 12호,13호로서, (사용승인일:2020.04.07) 외벽: 석재마감 등, 내부: 인테리어마감.

이용상태

기호1, 기호2 벽체없이 일체로 상가(상호:마장부속고기)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 상업용 및 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 수변공원 통행로와 접하고, 북측으로 폭15미터 내외의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭15m~20m)(2015-11-09)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건 기호1과 기호2는 기준시점 현재 건물번호표시가 없고 벽체구분 없이 일체로 이용중(상호:마장부속고기)으로, 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정이 가능하며, 경계벽 복원이 가능하다고 판단되어 각각평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

지하층 비12호와 지하층 비13호 벽체구분 없이 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1718 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 지하층비13호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 감정평가 정보

감정가: 808,000,000원

토지면적: 12.05㎡ (약 3.65평)

토지지분: 12.05㎡ (약 3.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

건물지분: 50.017㎡ (약 15.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항: 지하층 비12호와 지하층 비13호 벽체구분 없이 일체로 이용중임.

특수물건정보: 토지거래허가구역, 유동화물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '청라3동 행정복지센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업시설, 업무시설이 밀집해 있으며, 배후지로 아파트, 오피스텔 등 공동주택 단지가 소재하고 있습니다. 특히 청라 커낼웨이 수변에 위치하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 폭 15미터 내외의 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속해 있습니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)이 만료되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역이 다수 확인됩니다.

가장 빠른 접수일자의 근저당권(부산은행, 2022-07-18 접수, 채권최고액 1,320,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(부산은행, 2025-10-16 접수, 1,226,065,971원)을 포함한 이후의 모든 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김대현

보증금: 6,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자/사업일자: 2025-06-30

확정일자: 2025-06-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 김대현은 대항력이 없어 보증금을 돌려받지 못할 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

본건은 청라 커낼웨이 수변상권에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 주변에 상업시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 소비 수요가 풍부한 지역입니다. 현재 '마장부속고기'라는 상호로 사용되고 있으며, 상업용 및 업무용으로 활용하기에 좋은 입지입니다.

6. 생활정보

* 청라3동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 청라 커낼웨이 수변공원과 접하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 단지 내 또는 인근에 다양한 상업시설, 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 수월합니다.

7. 잠재적 리스크

* 본건 지하층 비12호와 지하층 비13호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 감정평가 시에는 각 구분 건물의 위치와 면적이 특정 가능하고 경계벽 복원이 가능하다고 판단하여 각각 평가되었으므로, 실제 경매 진행 시 해당 부분을 반드시 확인해야 합니다.

* 과거 토지거래허가구역이었으나, 현재 지정 기간이 만료되었습니다. (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 유동화 물건으로, 일반 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 청라 커낼웨이 인근의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변 상권 활성화 가능성이 높습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 지하층 두 개 호실이 일체로 이용 중인 점과 추후 벽체 복원 가능성 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 청라 커낼웨이 수변이라는 우수한 입지 조건

* 상업, 업무, 주거시설 밀집에 따른 풍부한 배후 수요

* 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확함

* 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용 편리

10. 예상 입찰가

감정가 808,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 시장 상황, 향후 개발 가능성, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 부동산의 실제 상태 및 활용 가능성을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.