나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100530 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 755-4 역삼이편한세상 105동 1층104호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트, 다세대주택 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "역삼래미안 및 역삼이편한세상" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 한티역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층건(사용승인일: 2005.10.26.)중 제1층 제102호 기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,박공지붕 15층건(사용승인일: 2005.12.16.)중 제1층 제104호 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기호(1)은 아파트로 이용중이며, 기호(2)는 어린이집으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 다소 경사를 이루고 있는 장방형에 가까운 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "역삼래미안" 북측 및 "역산이편한세상" 남측으로 선릉로69길 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 757번지 : 제3종일반주거지역, 용도구역기타((역삼)주구중심-4 저촉), 지구단위계획 구역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 토지 764번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12. 31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 토지 805-56번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(토지전산망의 내용 은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12. 31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 토지 755-4번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 상대 보호구역(2018-03-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고 사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선지정 (도로경계선에서3미터후퇴), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100530 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 755-4 역삼이편한세상 105동 1층104호

용도: 노유자시설 (어린이집) [cite:감정평가서요약 요향표, 2]

건축년도: 2005년

감정가: 3,210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보에 구체적인 사항 없음. 단, 감정평가서 요약에서 "발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람" 언급됨.) [cite:감정평가서요약 요향표]

1.2. 면적 정보

토지 면적: 39.31㎡ (약 11.89평)

토지 지분: 39.3055㎡ (약 11.89평)

건물 면적 (전용 면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.991㎡ (약 25.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준임. [cite:감정평가서요약 요향표]

2.2. 교통상황

본건이 속한 "역삼래미안 및 역삼이편한세상"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 한티역(수인분당선)이 소재하여 교통 상황은 보통인 편임. [cite:감정평가서요약 요향표, 3, 10]

2.3. 도로상태

본건이 속한 "역삼래미안" 북측 및 "역산이편한세상" 남측으로 선릉로69길 등 도로에 접함. [cite:감정평가서요약 요향표]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 또한, 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴) 사항이 있음. [cite:감정평가서요약 요향표, 2]

2.5. 주변 시설 (혐오시설 확인)

주변 탐색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:검색 결과]

주변 환경은 다음과 같은 교육, 교통, 편의 시설을 포함합니다:

* 교육 시설: 역삼중학교, 서울도성초등학교, 진선여중/고등학교 등 우수 학군 인접.

* 교통 시설: 분당선 한티역(도보 약 6분), 선릉역(도보 약 10-13분) 등 대중교통 이용 용이.

* 편의 시설: 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 코엑스몰 등 대형 쇼핑 시설 및 다수의 근린생활시설 위치.

* 녹지 공간: 영동근린공원 인접.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2015년 1월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. [cite:집합건물 등기부요약]

3.2. 인수되는 권리

경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, '임대관례 및 기타' 항목에서 '임대상황 : 미상임'으로 기재되어 있어, 명확한 임차인 현황은 추가 확인이 필요합니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

4. 등기부 현황

* 소유권보존: 2006-02-24 (김기환 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2006-04-07 (손현숙, 매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 2015-01-30 (중소기업은행, 556,000,000원)

* 근저당권: 2018-06-15 (중소기업은행, 600,000,000원)

* 근저당권: 2023-10-06 (청주드림신용협동조합, 912,000,000원)

* 근저당권: 2024-09-06 (에스비아이저축은행, 144,000,000원)

* 근저당권: 2024-11-20 (한국투자저축은행, 840,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2026-03-17 (한국투자저축은행, 726,162,318원)

등기부채권 총액: 3,052,000,000원 [cite:집합건물 등기부요약]

5. 상권분석

본 물건은 서울 강남구 역삼동에 위치한 역삼이편한세상 아파트 단지 내 상가(어린이집)입니다. 한티역(수인분당선) 역세권에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스 등이 혼합된 지역입니다. [cite:감정평가서요약 요향표, 3, 10] 주변 대규모 아파트 단지 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있으며, 역세권의 장점을 활용한 유동인구 흡수가 가능합니다.

6. 생활정보

* 교통: 도보 6분 거리에 한티역(수인분당선)이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 역삼중학교, 서울도성초등학교, 진선여중/고등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의: 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 코엑스몰 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

7. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건물 전체는 공동주택(아파트)으로 분류되나, 본건(104호)은 '노유자시설(어린이집)'로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이가 있어, 향후 용도 변경 시 관련 법규 및 절차 확인이 필요합니다. [cite:감정평가서요약 요향표, 2]

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다. [cite:감정평가서요약 요향표, 2]

* 건축선 후퇴: 도로 경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 건축선 지정 사항이 있어, 건축 시 제한이 따를 수 있습니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

* 내부 구조 상이 가능성: 발코니 확장 등 내부 구조가 집합건축물대장상 도면과 다소 상이할 수 있다는 점을 경매 진행 시 참고해야 합니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

* 미상 임대차: 임대차 현황이 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등 명도 관련 추가 확인이 필수적입니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

8. 종합 의견

서울 강남구 역삼동의 역세권(한티역)에 위치한 역삼이편한세상 단지 내 상가(어린이집)로, 우수한 교통, 교육, 생활 편의 시설을 갖춘 입지 좋은 물건입니다. 감정가는 32.1억원이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 위험은 낮습니다. 다만, 공부상 용도(공동주택)와 실제 이용 용도(노유자시설/어린이집)의 차이, 토지거래허가구역 지정, 건축선 제한 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 하며, 명도 관련 사항도 철저히 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 역세권(한티역)에 위치하여 뛰어난 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다.

* 안정적인 수요: 주변의 대규모 주거 단지와 상업 시설로 인해 꾸준한 배후 수요가 기대됩니다.

* 교육 환경: 우수한 학군과 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 낮은 권리 인수 위험: 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 주변 시세, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 유사 면적 아파트의 최근 실거래가가 28억~33억원 수준임을 감안할 때, 권리 관계의 명확성, 물건의 특수성(용도), 향후 활용 가능성 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.