나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3140 [2] 광주광역시 서구 농성동 417-10 센트럴광천더퍼스트오피스텔주건축물제1동 12층1221호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 '광주종합버스터미널(광천동소재)' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상업 및 업무용부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재한는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층건내 9층, 12층 내로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

왕복 2차선 및 광대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 어린이공원(저촉), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3140 (2)

소재지: 광주광역시 서구 농성동 417-10 센트럴광천더퍼스트오피스텔 주건축물 제1동 12층1221호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.72㎡ (약 1.12평)

토지지분: 3.7247㎡ (약 1.13평)

건물면적: 24.31㎡ (약 7.36평)

건물지분: 24.3104㎡ (약 7.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 '광주종합버스터미널(광천동소재)' 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 상업 및 업무용 부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

인접 도로상태는 왕복 2차선 및 광대로변에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 어린이공원(저촉), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) 구역에 속해 있습니다.

건축법에 따른 가로구역별 최고 높이 제한 지역이며, 중점경관관리구역(2023-07-20) 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2022년 12월 16일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다.

이후 2026년 03월 27일 신한은행의 임의경매개시결정(2026타경3140)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권개요에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 환경

본건은 광주종합버스터미널 인근 상업 및 업무지구에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

다양한 근린상가, 업무시설, 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 시장 동향 (시세 분석)

최근 2026년 3월, 본건과 동일한 면적(24.3104㎡) 및 층수(12층)의 센트럴광천더퍼스트오피스텔이 85,000,000원에 거래되었습니다.

이는 단위 면적당 약 350만원의 시세로 파악됩니다.

보다 넓은 면적(29.0424㎡)의 경우, 2026년 2월에 115,000,000원 (단위면적당 약 396만원) 및 140,000,000원 (단위면적당 약 482만원)에 거래된 사례가 있습니다.

제공된 감정가는 127,000,000원으로, 이는 가장 최근 동일 면적 거래가(85,000,000원) 대비 약 49% 높은 수준입니다.

이는 감정평가 시점과 실제 시장 거래 시점 간의 시세 변동 또는 평가 기준의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

광주종합버스터미널이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

건축물은 2022년 신축되어 최신 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

공부상 하자 및 특이사항은 발견되지 않았으나, 등기부 등본상 권리관계 및 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 어린이공원 저촉 등이 있으나, 이는 건물 자체의 법적 하자를 야기하는 수준은 아닐 것으로 판단됩니다.

6.2. 시장 리스크

최근 거래가와 감정가의 차이가 크므로, 실제 낙찰 후 재매각 시 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

다만, 신축 건물 및 역세권 입지로 인해 안정적인 임대 수요와 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임차인 현황에서 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금(500만원)은 낙찰자가 인수하지 않으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주종합버스터미널 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 자랑합니다.

최근 동일 면적 오피스텔의 실거래가가 85,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가 127,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 신축 건물로서의 가치를 고려하면 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주종합버스터미널 초역세권으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 탁월합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 최신식 오피스텔로, 별도의 수리 없이 즉시 사용 가능합니다.

* 안정적인 수요: 터미널 주변 상권 및 업무지구 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업장을 위한 실용적인 면적입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

가장 직접적인 비교 대상인 24.3104㎡ 면적의 12층 오피스텔이 85,000,000원에 거래된 점을 최우선으로 고려합니다.

감정가(127,000,000원)와 최근 실거래가(85,000,000원) 사이의 큰 차이를 감안할 때, 합리적인 입찰가는 85,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해, 최근 실거래가 대비 적정한 프리미엄을 고려하여 95,000,000원 을 중심으로 입찰가를 설정하는 것을 추천합니다.

이는 감정가 대비 약 74.8% 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 유연하게 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.