나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30613 [4] 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 구분건물은 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 영광읍사무소 서측 인근에 위치하고, 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 및 아파트 용도 집합건물 내 2층 204호, 내 2층 205호, 내 3층 304호, 내 3층 305호 구분건물로서, 1동의 건물외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샷시 이중창임.

이용상태

각각의 구분건물은 주거용 오피스텔입니다.

설비내역

각각의 구분건물은 급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지2필은 부정형 완경사로서, 아파트 및 오피스텔 집합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단지 토지는 중로에 접하고, 출입도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단지 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이고, 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

각 구분건물의 임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30613 (4)

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 98,000,000원

토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

건물면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비아신용협동조합

등기부채권 총액: 299,400,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 영광군 영광읍사무소 서측 인근에 위치하며, 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.

교통상황: 간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

접근 도로상태: 중로에 접해 있으며, 출입도로 상태가 양호합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 비아신용협동조합 근저당권 (2014년 06월 09일 접수)

등기부상 채권총액: 299,400,000원

임차인 분석:

* 임차인: CHIRENXI

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2016-06-07

대항력: 없음

* 임차인: 최연순 (이름: 최 , 보증금 45,000,000원)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-05-26

확정일자: 2024-10-29

배당신고일자: 2026-04-06

대항력: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서 참고사항)

인수되는 보증금: 0원 (임차인 최연순의 전세권은 말소 예정으로 인수되지 않음)

4. 상권분석

주위 환경: 미성숙 로변 상가지대로, 주변 개발 가능성이 있습니다.

토지 이용계획: 일반상업지역으로 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변 시설: 영광읍사무소가 인근에 있어 행정 업무 접근성이 좋습니다. 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 주변 환경은 아직 개발 초기 단계로 보입니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 건물 내 3층 305호입니다.

이용 상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 급,배수, 난방, 급탕, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설: 영광군 영광읍 내 주거 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 채무 규모가 클 수 있으며 다른 담보물의 처분에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

미성숙 상가지대: 주위 상가지대가 아직 미성숙 단계로, 임대 수익률이나 공실률에 변동성이 있을 수 있습니다.

임대 내역 미상: 각 구분건물의 임대 내역이 정확히 파악되지 않아, 인수 후 명도 및 관리 계획 수립 시 추가 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로, 특정 업종의 영업이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 영광읍 소재 오피스텔로, 감정가 9천8백만원에 경매로 나왔습니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 상태입니다. 주변 상권은 아직 개발 중인 단계로, 잠재적인 성장 가능성을 기대할 수 있습니다. 공동담보 물건으로 채권 총액이 높다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 건물 및 토지 면적 확보: 감정평가액 9천8백만원 대비 면적을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

임차인 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

일반상업지역: 향후 상업 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

개발 잠재력: 미성숙 상가지대로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 해당 물건의 정확한 시세 정보는 부족하지만, 감정가 98,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주변 오피스텔 거래 사례를 참고했을 때, 실제 시세는 감정가와 차이가 있을 수 있습니다. 하지만 정확한 비교 대상 시세 파악이 어렵고, 해당 물건은 공동담보의 특수성을 가지고 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 1차 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 78,400,000원 ~ 88,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.