나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6137 [2] 경기도 포천시 어룡동 195-7 엘리시아 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡1통교차로' 남서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하여 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건내 4층 401호,402호 (사용승인일 : 2016.05.09) 외벽 : 드라이비트마감, 벽돌마감 등 창호 : 하이새시창호

이용상태

기호1,2는 각각 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서에 미반영: 구분건물 기호 1,2 의 대지권 토지기호(2)~(4)는 2016.07.05일 합병되어 기호(1)토지 어룡동 195-7에 합병됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6137 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 포천시 어룡동 195-7 엘리시아 102동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

1.3. 건물 정보

건물면적: 48.86㎡ (약 14.78평)

건물지분: 48.86㎡ (약 14.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2016년 5월 9일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층

외벽: 드라이비트마감, 벽돌마감 등

창호: 하이새시창호

1.4. 토지 정보

토지면적: 56.13㎡ (약 16.98평)

토지지분: 56.13㎡ (약 16.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡1통교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남서측으로 7m 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 유동화물건으로, 경매로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 추가적인 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 기준)

대장상 대지권의 목적인 토지 포천시 어룡동 195-8, 195-9, 195-24는 포천시 어룡동 195-7에 합병되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김영두

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 11일

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

본건은 부동산 임의경매로, 채권자 신OOO의 신청에 따른 것으로 보이며, 해당 경매 신청 채권이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 지역의 다세대주택 시세는 2026년 5월 및 6월에 평당 약 1,597만원에서 1,672만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 주로 2023년~2024년에 신축된 건물들의 거래 사례이며, 전용면적은 약 73.77㎡ ~ 74.52㎡ (약 22.3평 ~ 22.5평) 수준입니다.

본건의 건물면적은 48.86㎡ (약 14.78평)으로, 제공된 시세 정보상의 면적보다 약 1.5배 작습니다. 또한, 본건의 사용승인일은 2016년으로, 제공된 시세 정보상의 신축(2023-2024년) 건물보다 오래되었습니다.

신축 및 더 넓은 면적을 기준으로 한 평당 시세를 본건에 직접 적용하기에는 무리가 있으나, 동일 지역 내에서 신축의 높은 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건의 감정가 125,000,000원은 평당 약 846만원 수준으로, 제공된 최근 신축 주택의 거래 시세(평당 약 1,600만원 이상)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 연식 및 면적을 고려하더라도 감정가가 시장 가격 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 최근 거래 동향

2026년 5월 15일: 74.205㎡ (약 22.45평), 2층, 373,000,000원

2026년 5월 28일: 73.77㎡ (약 22.31평), 3층, 373,000,000원

2026년 6월 30일: 74.52㎡ (약 22.54평), 2층, 360,000,000원

위 거래들은 2023년~2024년에 신축된 다세대주택으로, 본건과 동일한 건물 또는 연식의 물건은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

본건 인근에는 '어룡1통교차로'가 있어 교통이 편리합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 주변에는 근린생활시설, 소규모 점포, 식당 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재할 가능성이 있으며, 구체적인 학군 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.3. 혐오시설 및 기타 제한사항

본건은 '비행안전제4구역'에 해당하여 건축 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 일반적인 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 두드러지게 확인되지는 않았습니다. 다만, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 및 공장, 농경지 혼재 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 리스크

임차인 김영두 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 임대차 관계의 진위 여부 및 추가적인 채권자나 점유자가 있는지에 대한 최종적인 권리 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 시장 및 입지 리스크

주변 신축 및 더 넓은 면적의 다세대주택 시세가 본건의 감정가 대비 월등히 높다는 점은 긍정적이나, 본건은 연식이 2016년으로 비교적 오래되었고 면적도 작다는 점을 고려해야 합니다. 주변에 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 특수한 금융 구조를 가질 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 추가적인 조사가 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

본건은 감정가 125,000,000원 대비 주변 신축 및 더 넓은 면적의 다세대주택 시세가 월등히 높게 형성되어 있다는 점에서 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 연식 및 면적의 차이를 감안하더라도, 경매를 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

의정부지방법원 2025타경6137 (2) 사건의 본건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 125,000,000원입니다. 주변의 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 비교 대상이 되는 신축 및 더 넓은 면적의 주택들이 평당 약 1,600만원 이상으로 거래되고 있어, 본건의 감정가가 시장 가격 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력이 없고, 권리상 특별한 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 건물 연식, 면적 차이 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에서 분석된 평당 평균 약 497만원의 시세(면적 74.165㎡ 기준, 368,660,000원)를 본건의 면적 48.86㎡에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 242,750,000원으로 산출됩니다.

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

주변 신축 및 더 넓은 면적의 주택 시세가 본건의 감정가보다 훨씬 높다는 점과 본건의 연식 및 면적을 고려할 때, 보수적으로 접근하더라도 감정가 이상의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 시세 분석을 바탕으로, 본건의 입찰가는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 연식 및 면적의 최근 거래 사례 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.