나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511489 [4] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 10층공존-1027호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '뷰티풀파크((구)검단일반산업단지)' 내 위치하고 있으며, 주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제10층 1024호 외 3개호으로서,
(사용승인일 : 2016.08.19.)
외벽 : 커튼월 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 옥내 소화전, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m 내외 도로에 접하며, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 대상물건의 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 기준으로 작성하였으며, 실제 내부구조 및 이용상황과 상이할 수 있는바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511489 (4)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 10층공존-1027호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 415,000,000원

* 토지 면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

* 토지 지분: 49.37㎡ (약 14.93평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 158.76㎡ (약 48.03평)

* 건물 지분: 158.76㎡ (약 48.03평)

* 건물 제시외 면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단 (등기부상 갑8 임의경매 신청 채권자)

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층 1024호 외 3개호 [cite:제공된정보]

* 사용승인일: 2016년 08월 19일 [cite:제공된정보]

* 외벽 마감: 커튼월 등 [cite:제공된정보]

* 내벽 마감: 몰탈위 페인트 등 [cite:제공된정보]

* 창호 마감: 하이샷시 창호 등 [cite:제공된정보]

* 설비 내역: 기본 위생 및 급배수 시설, 옥내 소화전, 승강기 등 [cite:제공된정보]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '뷰티풀파크((구)검단일반산업단지)' 내에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:제공된정보].

* '뷰티풀파크'는 2014년 준공되었으며, 990여개 입주업체에서 1만여 명이 근무하는 지역입니다.

* 이 산업단지는 과거 검단일반산업단지로 불렸으나, 노후 이미지 개선 및 환경 친화적 단지로 변모하기 위해 '뷰티풀파크'로 리브랜딩되었습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다 [cite:제공된정보].

* 검단오류역(인천2호선)에서 도보 약 18분 거리에 위치합니다.

* '검단로(인천)'와 '원당대로' 등 주요 도로망에 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로 상태

* 북서측으로 노폭 약 25m의 도로에 접해 있으며, 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 15m의 도로에 접해 있습니다 [cite:제공된정보].

* 본건이 속한 블루텍 건물 자체는 북서측으로 노폭 약 25m, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 15m의 도로에 접하며, 광대소각 및 가로장방형 토지에 위치합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크)에 속합니다 [cite:제공된정보].

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다 [cite:제공된정보, 13].

* 가축사육제한구역(2025.05.20까지), 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다 [cite:제공된정보, 11].

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다 [cite:제공된정보]. 이 지정은 곧 만료될 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단 [cite:제공된정보]

* 말소기준권리: 2023년 6월 9일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을1, 1,800,000,000원)입니다 [cite:제공된정보].

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류(갑4-갑7) 및 압류(갑9-갑10), 그리고 본 건 경매개시결정(갑8)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다 [cite:제공된정보].

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다 [cite:제공된정보].

* 등기부채권 총액: 약 2,400,348,531원입니다 [cite:제공된정보].

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다 [cite:제공된정보].

* 임대차 관계는 미상입니다 [cite:제공된정보].

* 임대차 관계가 미상이라는 점은, 실제 점유 중인 임차인이 존재할 수 있음을 시사합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상인 임대차 관계에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

* 본건이 위치한 '뷰티풀파크((구)검단일반산업단지)'는 인천 북부권의 대표적인 산업단지로, 다양한 제조업 및 기술 기업들이 입주해 있습니다.

* 2014년에 준공된 이 단지는 현재 약 990여 개 업체에 1만여 명이 근무하는 규모를 갖추고 있습니다.

* '뷰티풀파크'는 친환경적이고 아름다운 산업단지로의 이미지 개선을 목표로 운영되고 있으며, 산업과 문화, 전통과 젊음이 공존하는 공간을 지향합니다.

4.2. 주변 시설

* 단지 내에는 금융시설(국민은행, 기업은행 등)과 관리공단 등이 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어, 단지 내 종사자들을 위한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다 [cite:제공된정보].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:제공된정보].

* 검단오류역(인천2호선)까지 도보로 접근 가능합니다.

* 산업단지 특성상 대규모 주거 편의 시설이나 문화 시설보다는 업무 및 산업 활동에 집중된 환경입니다.

5.2. 주변 환경

* 본건이 위치한 오류동 일부 지역은 수도권매립지와 인접해 있으며, 과거 건설폐기물 처리 과정에서의 환경 문제 및 악취 발생, 유해 시설(아스콘 공장, 하수종말처리장 등) 밀집으로 인한 주민 건강 위협 문제가 제기된 바 있습니다.

* 그러나 본건이 위치한 '블루텍' 지식산업센터 및 '뷰티풀파크' 단지 자체에 대한 직접적인 유해 시설 언급이나, 환경오염 관련 직접적인 문제는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다 [cite:1-21].

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

* 감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 건축물현황도 및 외부 관찰을 기준으로 작성되었습니다 [cite:제공된정보].

* 따라서 실제 내부 구조 및 이용 상태는 현장 조사 결과와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

* 임대차 관계가 미상으로, 현재 해당 호실을 점유하고 있는 임차인이 있을 가능성이 있습니다 [cite:제공된정보].

* 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 포함

* 건물 제시외 면적 3.56㎡(약 1.08평)가 매각 대상에 포함됩니다 [cite:제공된정보].

* 이에 대한 구체적인 내용 및 처리 방안은 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.

6.4. 토지거래허가구역

* 본 토지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 곧 만료될 예정입니다 [cite:제공된정보].

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동의 '뷰티풀파크(구 검단일반산업단지)' 내 지식산업센터로서, 산업단지 내에 위치하여 관련 업종의 사업체와 종사자들을 위한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이라 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 감정평가 시 내부 확인이 곤란했고 임대차 관계가 미상이며 제시외 물건이 포함되는 점은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 또한, 오류동 일부 지역에서 환경 문제 및 유해 시설 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건이 위치한 '블루텍' 건물 자체에 대한 직접적인 문제는 확인되지 않았습니다. 토지거래허가구역 지정이 곧 만료 예정이라는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: '뷰티풀파크'는 인천 지역의 주요 산업 거점 중 하나로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 절차 없이 활용 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: '뷰티풀파크'는 친환경적이고 아름다운 산업단지로의 이미지 개선 및 발전을 추진하고 있어, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 실제 시세 조사, 주변 경매 사례 분석, 부동산 시장 동향 등 심층적인 시장 분석을 통해 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가 415,000,000원을 기준으로, 본 물건의 현황, 내부 상태, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 전문가 컨설팅 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.