나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경15 [2] 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호4)은 강원특별자치도 강릉시 난곡동 소재 경포교 북서측 인근에 위치하며 부근은 주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약4미터 내외의 도로에 접하며 북측으로 폭 약6미터의 인접 주택단지내 도 로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(기호5)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서 외벽:적벽돌치장쌓기 내벽:콘크리트보드, 벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:알루미늄샷시, PVC샷시

이용상태

근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층)으로 이용중임.

설비내역

난방설비(3층), 위생설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~3)은 강원특별자치도 강릉시 송정동 소재 동명초등학교 동측 근거리에 위치한 송정오벨리스크 제리움동 3층 301호(기호1), 4층 401호(기호2), 402호(기호3)로서 부근은 아파트 등의 공동주택, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 및 4층 일부로서 외벽:판넬붙임, 석재붙임 등 내벽:벽지도매마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

기호(1~3) 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) 공히 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 현황

사건번호: 강릉지원 2026타경15 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 4층401호

건물명: 송정오벨리스크 제리움동

구분: 다세대주택 (집합건물)

건축년도: 2016년

건물 면적: 68.22㎡ (약 20.64평) (전용면적)

토지 지분 면적: 64.37㎡ (약 19.47평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강릉대부금융주식회사 (등기부상 근저당권자 및 경매 신청인)

1.2. 감정평가 현황

감정가: 242,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 송정동에 위치하며, 동명초등학교 동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 본건이 속한 송정오벨리스크는 2016년에 건축된 현대적인 공동주택 단지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건이 속한 송정오벨리스크 건물은 자루형 토지 위에 건축되었으며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지 지분은 64.37㎡ (약 19.47평)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이소연 (2016-12-16)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 이소연 (2022-03-22) - 신탁재산 귀속

* 근저당권: 새강릉새마을금고 (2024-03-29, 156,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 강릉대부금융주식회사 (2025-07-21, 260,000,000원) - 말소

* 임의경매: 강릉대부금융 (2026-02-05, 210,739,726원) - 말소 (채권자: 강릉대부금융주식회사)

등기부채권 총액은 416,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 새강릉새마을금고의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '토지감정요항표' 및 '건물감정평가요항표'에 '임대관계는 미상임'이라는 내용이 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 내역이 불분명할 수 있습니다. 이는 추후 명도 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

본건이 위치한 송정오벨리스크 제리움동은 2016년에 건축된 5층 규모의 철근콘크리트 구조 공동주택입니다. 본건 401호는 전용면적 68.22㎡ (약 20.64평)의 공동주택(주택)으로 이용 중입니다. 건물 총괄표제부에 따르면 단지 내 주용도는 공동주택이며, 총 16세대가 거주하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 송정동 일대의 연립/다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

* 송정동 39-4번지 (1979년식 연립, 39.64㎡): 2024년 2월 6800만원에 거래

* 송정동 202-3번지 (1991년식 다세대, 119.46㎡): 2024년 2월 2억원에 거래

* 송정동 110-54번지 (1981년식 연립, 68.4㎡): 2026년 2월 7500만원에 거래

본건(송정오벨리스크, 2016년식)은 주변 연립/다세대 주택들보다 건축 연도가 현저히 최신이며, 이는 시세 형성 시 중요한 요인이 될 수 있습니다. 감정가 2억 4200만원은 최신 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

송정동은 해변과 가까운 지역으로, 해수욕장 및 관련 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 동명초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지 이용 계획: 본건 관련 토지 중 일부는 제1종 일반주거지역에 해당하며, 일부는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역: 모든 축종 사육이 제한됩니다.

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 건축물 높이 제한 등 추가적인 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공시되지 않은 위험

'임대관계 미상' 표기는 현재 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 그들의 법적 권리(대항력 등)는 무엇인지 불분명함을 의미합니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 강릉시 송정동 송정오벨리스크 제리움동 4층 401호는 2016년식 신축급 공동주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리되므로 깨끗합니다. 다만, '임대관계 미상' 정보는 명도 진행 시 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보이며, 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현대식 신축급 공동주택으로 상품성 우수 (2016년 건축)

* 강릉시 송정동 내 안정적인 주거 입지

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 주변 편의시설 및 교육시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보가 주로 노후된 연립/다세대 주택 거래 사례를 포함하고 있어, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 송정오벨리스크는 비교적 최신 축에 속하므로, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. '임대관계 미상'에 따른 명도 리스크를 감안하더라도, 최적의 낙찰가율을 고려하여 245,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최신 주변 시세 조사를 반드시 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.