나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [14] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5층 제비516호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.2. 권리분석

1.3. 상권분석

1.4. 생활정보

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 종합 의견

1.7. 투자 포인트

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (14)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392, 제주 성산 리치유 클래시아 제5층 제516호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 146,000,000원

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

토지면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.11.30)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 '성산파출소' 남서측 근거리

주위 환경: 공원, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대

교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 편리

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2019.05.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2,730,000,000원) - 경매로 말소 예정

기타 채무: 제주지방법원 임의경매개시결정 (서귀포신용협동조합, 1,260,680,000원) - 경매로 말소 예정

총 등기부채권액: 2,730,000,000원

임차인 현황:

김 : 보증금 3,000,000원, 차임 481,580원. 전입/확정일자 2021-12-15. 배당신고일자 2025-01-14. 대항력 없음.

김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-03-27. 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 성산읍 소재지로 관광지 인근의 주거 및 상업 혼용 지역.

토지 이용: 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 토지거래계약 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역)으로 지정되어 있습니다.

상업시설: 인근에 공원, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 6층 건물 중 5층에 위치.

편의시설: 기본적인 급배수, 위생, 난방(보일러), 승강기, 소방 설비 갖춤.

주변 시설: '성산파출소' 인근으로 생활 편의시설 접근 양호.

1.5. 잠재적 리스크

공용 관리비 연체: 2026.05.20. 기준 공용 부분 연체 관리비 179,810원이 접수되었으며, 매수인에게 인수될 수 있습니다. (주의 필요)

토지 이용 제한: 고도지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약 허가구역 등 개발 및 거래 시 제한사항이 존재합니다.

제2공항 개발 사업 영향: 토지거래계약 허가구역 지정 (2024.11.15 ~ 2026.11.14)은 향후 개발 계획 및 부동산 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 및 소규모 상가 활용이 가능한 입지입니다.

모든 등기부상 채무는 경매로 인해 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 공용 부분 관리비 연체 가능성과 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

성산일출봉 등 관광지 접근성이 우수한 지역에 위치하여 임대 수익 또는 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 실거래가가 감정가 대비 합리적인 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 임대 수요에 대응 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

최근 실거래가 분석:

2026년 5월 28일 (2층, 33.55㎡): 88,000,000원 (약 262만원/㎡, 약 867만원/평)

2026년 7월 2일 (2층, 34.56㎡): 118,000,000원 (약 341만원/㎡, 약 1,129만원/평)

2026년 7월 17일 (5층, 37.68㎡): 148,000,000원 (약 393만원/㎡, 약 1,299만원/평)

본건은 5층(6층 건물 중)에 위치하며, 건물 면적은 29.93㎡ (약 9.05평)입니다.

최근 5층 거래 사례(148,000,000원, 37.68㎡)를 기준으로 평당가 약 1,299만원을 적용 시, 약 117,531,210원 (29.93㎡ * 1,299만원/평)으로 산정됩니다.

본건은 해당 거래 사례보다 면적이 작고, 감정가(146,000,000원)는 최근 실거래가 최고가보다 높은 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

공용 관리비 인수 가능성, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 118,000,000원으로 제시합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.